Kaip “tvarkaus” miesto kūrimas gimdo žvėrynkiemius

Pastaruoju metu išnyra informacija apie bręstantį gyventojų nepasitenkinimą ir aktyvėjantį dalyvavimą svarstant naujai pasirodančius naujus daugiabučių projektus.
Dažniausiai gyventojai užsipuola vystytojus, kurie nori pastatyti kuo daugiau kvadratų, kuo mažiau parkingų etc. Na, o savivaldybės pozicija šiuose procesuose tarsi arbitro, nes nuolat pabrėžiama, kad siekiama tvaraus miesto vystymosi. Be to, miesto vyr. architektas yra viešai apgailestavęs, kad centre statomi maži butai.
Tokių triukšmų girdėjome vykstant projekto Perkūnkiemyje svarstyme, dabar aktyvėja Žvėryno bendruomenės nariai.


Panagrinėkime atvejį su planuojamu projektu Paribio 12, kuris sulaukė aktyvaus Žvėryno gyventojų pasipriešinimo. Kodėl kyla konfliktas, kur jo priežastys? Ar nepasirodys, kad sąlygos konfliktų brendimui buvo užprogramuotos būtent savivaldybės koridoriuose, o administraciniais svertais vystytojai skatinami statyti daugiau mažų mažų butų, vietoj mažesnio kiekio didesnių su didesniu kambarių kiekiu.
Projektas Paribio 12.


Pagal užstatymo kriterijus matome, kad maždaug 10,000 kv.m. sklype planuojama statyti pastatą, kurio antžeminė dalis sudarys apie 15,000 kv.m., t.y. intensyvumas yra apie 1,5 (vystytojai išnaudoja tai, kas jiems leidžiama pagal detalųjį planą), kas nėra ypatingai daug (Perkūnkiemyje kai kur turime 2,5). Projekte yra numatyta statyti butus ir komercines patalpas. 330 butų užims 14900 kv.m., t.y. vidutinis buto plotas bus apie 45 kv.m. Daug tai ar mažai, ir ar tai skatins centrinėje miesto dalyje kurtis šeimas su vaikais, spręskite patys.


Viešojoje erdvėje girdime, kad labiausiai kaimynai nepatenkinti tuo, kad bus DAUG BUTŲ ir MAŽAI PARKINGŲ.
Tad panagrinėkime kaip atsirado priežastys nepasitenkinimui.
Projektuojant parkavimo vietas remiamasi Statybų Techniniu Reglamentu STR 2.06.04:2014, kuris sako, kad projektuojant daugiabučius turi būti rengiama viena parkavimo vieta 1 butui. Bet svarbesnis yra punktas, kuris sako, kad savivaldybės gali savo nuožiūra nusistatyti tiek minimalius, tiek maksimalius koeficientus. Iš esmės nors šis STR’as nustato stovėjimo vietų reikalavimus, sekančiu punktu jis perduoda teisę savivaldybėms pačioms nusistatyti stovėjimo vietų reikalavimus. Vilniaus miesto savivaldybė taip ir padarė- o Paribio 12 sklypui galioja koeficientai, pagal kuriuos minimalus parkavimo vietų skaičius 0,5 butui, o Maksimalus 0,75, t.y. vystytojui net ir norint įrengti daugiau parkavimo vietų tai padaryti draudžiama.


Dėl šių Vilniaus savivaldybės nustatytų reikalavimų vystytojas butų reikmėms gali įrengti ne mažiau nei 165 ir ne daugiau nei 248 parkavimo vietų. Tokiu būtų net jei šiame projekte visi pirks tik tik po vieną vietą (o bus ir tų, kurie norėtų turėti dvi vietas) , maždaug 80 butų teliks tenkintis dviračiais, paspirtukais ar parkavimu gatvėje mokant pakankamai nedidelį metinį mokestį. Tad natūralu, kad aplinkinių namų gyventojai ir kyla į kovą, kad šis automobilių perteklius neatsirastų Paribio gatvėje.
Ar galėtų būti kitaip?


Įsivaizduokite kad minėtame STR’e nėra teisės savivaldybėms reguliuoti minimalių ir maksimalių parkavimo vietų skaičių ir galioja reikalavimas turėti minimum 1 parkavimo vietą vietą. Kas tuomet būtų?


Tuomet vystytojas būtų priverstas arba didinti parkavimo vietų skaičių, tikėtina kasdamasis gilyn į rūsį (nes norint išlaikyti esamą užstatymo intensyvumą antžeminės dalies parkingai galėtų būti įrengti tik butų ploto sąskaita, ko vystytojas nenorėtų daryti), o tai yra labai brangu. Tad kitas tikėtinas variantas- mažinti butų skaičių (bendro ploto nemažinant). Tikėtina, kad išnaudodamas maksimalų leistiną intensyvumą vystytojas tiesiog didintų butų plotą (naivu tikėtis, kad nuspręstų statyti mažiau, nei leidžiamus 14,900 kv.m.), tad atitinkamai atsirastų butų su daugiau kambarių, kas didintų projekto patrauklumą šeimoms su vaikais, būtų mažiau automobilių gatvėje etc.
Sakykime, kad galiojant sąlygai 1 butui 1 parkingas, butų įrengiamos tos pačios 248 vietos, tuomet vidutinis buto plotas būtų 57 kv.m. (14,900 kv.m./248 parkingai). Toks vidutinis plotas lemtų, kad būtų suprojektuota daugiau 3-4 kambarių butų. Na tikrai vyktų kaip dabar madinga sakyti “tvari” miesto plėtra.


Kas šioje situacijoje praloštų? Tikėtina, kad kažkiek nukentėtų vystytojas, nes pardavinėjant didesnius butus 1 kvadratinio metro kaina yra kažkiek mažesnė, t.y. vystytojas uždirbtų mažesnį pelną. Tačiau kaip matome, savivaldybė verčia vystytoją uždirbti didesnį pelną ?.


Kaip matome, nors atrodo, kad konfliktuoja vystytojas ir gyventojai, konfliktas buvo užprogramuotas savivaldybės pastate ir jį galėtų išspręsti arba savivaldybė (pakeisdama maksimalų parkingo vietų ribojimo rodiklį) arba Aplinkos ministerija, pakoreguodama Statybų Techninį Reglamentą ir neleisdama savivaldybėms nustatyti maksimalių ribojimų parkingams.

 

 

Šis straipsnis yra asmeninė Gero NT Brokerio-Irmanto Kizalos nuomonė.

V/S: 48 / 1