„Realco“: NT plėtotojų problemų krepšelį pildo Europos Centrinio Banko planai

Ketvirtadienis, 02 birželio 2022

Vienos didžiausių Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) plėtros bendrovių „Realco“ duomenimis, šių metų gegužę Vilniaus pirminėje NT rinkoje parduoti 249 būstai, iš kurių 130 ekonominiame, 98 vidutiniame ir 21 prestižiniame segmente. Tai 2,5 karto mažiau nei pernai. Vienos pagrindinių to priežasčių – mažėjanti gyventojų perkamoji galia ir nežinomybė dėl galimų bazinių palūkanų normų pokyčių.

Praėjusiais metais tuo pačiu laikotarpiu Vilniaus pirminėje būstų rinkoje buvo fiksuoti 2,5 karto didesni pardavimai, buvo parduoti 662 būstai, tačiau kartu vyravo ir vidutiniškai 24 proc. mažesnės būstų kainos. Pernai gegužės mėnesį vieno kvadratinio metro kaina Vilniuje siekė 2320 eurų, kai šiemet – net 2871 eurą. Vien per šių metų gegužės mėnesį vidutinė kv. metro kaina Vilniaus mieste į viršų šoktelėjo beveik 200 eurų, tai yra per mėnesį didėjo 7 proc.

Ryškėja du nauji pirkėjų tipai

Eksperto teigimu, pastaruoju metu vis dažniau sutinkami juridiniai būsto pirkėjai, kuriuos galima išskirti į du tipus. Pirmieji – į gyvenamojo NT nuomą siekiantys investuoti investiciniai fondai, kurie planuoja įsigyti vieną ar kelis namus, arba netgi visą projektą.

Antrieji – investiciniai pirkėjai, kurie perka su tikslu turtą nuomoti, tačiau gerokai mažesniais kiekiais nei pirmasis tipas. Jų tikslas – įrengti būstą ir parduoti arba nuomoti galutiniam vartotojui jau su pilna apdaila bei baldais.

„Jeigu pirmajam pirkėjų tipui kol kas susitarti su stambesniais vystytojais dėl sandorio yra sunku, tai antrieji yra labai vertinami klientai. Mažėjant fizinių asmenų perkamajai galiai, pas mus gali įsitvirtinti amerikietiškasis modelis, kai gyvenamąjį būstą aktyviai supirkinėja investiciniai fondai, tokiu būdu išstumdami gyventojus ir privesdami juos eiti į nuomos rinką. Pastaroji, beje, jau kurį laiką taip pat yra įtempta dėl stipriai sumažėjusios nuomojamų būstų pasiūlos“, – įžvalgomis dalijasi L. Cicėnas.

„Realco“ ekspertas pastebi, kad keičiasi ir vystytojų pardavimų taktikos. Tradicinis pardavimų būdas, kuomet visuomenei tampa prieinamas internetinis projekto puslapis su išvardintais būstais bei jų kainomis, nyksta. Vietoje to naudojami projektą anonsuojantys puslapiai, kuomet siekiama klientą prisitraukti pokalbiui, išsiaiškinti, kas jį domina, bei supažindinti su kainomis, kurios, tikėtina yra dešimtimis procentų didesnės, nei skelbia vieša statistika“, – komentuoja jis.

Neapibrėžtumas dėl kainų

Artimas bendravimas su skirtingo tipo pirkėjais padeda vystytojams iš dalies apžaisti šiandienines problemas. Iš vienos pusės vystytojai turi neprognozuojamą statybos biudžetą, kur žaliavų kainos jau rodo pirmuosius stabilizacijos ženklus, tačiau vos per tris mėnesius yra išaugusios dešimtimis procentų, o pačių medžiagų tenka palaukti. Iš kitos pusės vyrauja neapibrėžtumas dėl galutinių būsto kainų – ar šiandien pasirašę preliminarią sutartį pirkėjai bus pajėgūs galutinai atsiskaityti su vystytoju projekto statybų pabaigoje, kuri gali būti ir po kelerių metų.

„Tai iš dalies lemia griežtėjantis Europos Centrinio Banko (ECB) tonas dėl aukštos infliacijos, kurią vėsinti ketinama keliant EURIBOR normas. Žemiau nulio esančios palūkanų normos jau ilgą laiką yra pagrindinis variklis, skatinantis plėtrą ir vartojimą. Jei ECB nuspręstų jas reikšmingai pakelti, tuomet visuose sektoriuose, kurių varomoji jėga yra paskolos, būtų nuspausti stabdžiai“, – aiškina L. Cicėnas.

Žinoma, šis scenarijus yra kraštutinis ir neįvyktų per naktį. Jei palūkanų norma kiltų, neabejotinai tai vyktų palaipsniui. Bet kokiu atveju, palūkanų norma ir NT kainos yra glaudžiai susijusios. Bet koks EURIBOR kilstelėjimas turėtų neigiamą efektą NT kainoms. Kita vertus, ilgesnį laiką užtrukusi aukštesnių palūkanų normų aplinka leistų bent kažkiek išspręsti NT rinkoje susidariusį butelio kaklelį, kai naujo būsto pasiūla yra rekordinėse žemumose ir toliau mažėja.  

„Realco“ gegužę susitarė dėl 21 būsto pardavimo projektuose „Go Life“ ir „7 vakarai“. Šiuo metu bendrovė taip pat tęsia statybos darbus projekte „Prie Vilnelės“, kur likę vos 4 neparduoti butai, taip pat projektuose Antakalnyje „Vileišio 27“ ir prestižinės klasės projekte „Algirdo 3“, kur pardavimų startas nėra paskelbtas.