Lietuvos bankas: NT rinka yra atidžiai stebima
/ pixabay.com

2021 m. birželio 14 d. Lietuvos banko valdybos pirmininkas Gediminas Šimkus paskelbė finansinio stabilumo apžvalgą, kurioje aptarė Lietuvos ekonomikos situaciją, rizikas, padėtį nekilnojamojo turto rinkoje bei galimas priemones rizikoms suvaldyti.

Bendra šalies situacija

Lietuvos banko valdybos pirmininko Gedimino Šimkaus teigimu, Lietuvos ekonomika jau grįžo į priešpandeminį lygį ir net jį viršijo. Tokiu ekonomikos atsigavimo tempu Lietuva išsiskiria iš visos Euro zonos grupės. 2021 m. I ketv. visos euro zonos ekonomikos lygis vis dar 5% mažesnis nei iki pandemijos. Jo teigimu, Lietuvos ūkis nenustojo augti ir griežto karantino metu, ir augo 1,2%. Praėjusiais metais Lietuvos ekonomika sumažėjo 0,8%. Prie tokio nedidelio ekonomikos nuosmukio prisidėjo valdžios sektoriaus parama įmonėms, sąlyginai nedidelė pirmoji pandemijos banga, sėkminga eksportuotojų veikla, maža ekonomikos priklausomybė nuo labiausiai paveiktų veiklų, tokių kaip apgyvendinimas, maitinimo paslaugos, meninė, pramoginė, poilsio organizavimo veiklos ir pan.

2021 m. Lietuvos ekonomika ir toliau sparčiai auga, daugiausia dėl vidaus investicijų ir vartojimo augimo.

Auga paskolų našta namų ūkiams

Iki pandemijos kreditų išdavimas atitiko šalies ekonomikos augimo lygį ir buvo santykinai pastovus. Pastaruoju laikotarpiu stebimas paskolų suteikimo įmonėms mažėjimas (-8,8%) ir paskolų apimties namų ūkiams didėjimas. Šį didėjimą nulėmė išaugusi būsto kreditų dalis paskolų portfelyje. 2021 m. balandžio mėn. Fiksuotas 9,5% būsto paskolų portfelio augimas.

Pernai metais sulėtėjus šalies ekonomikos augimui, padidėjo namų ūkių įsiskolinimų ir BVP santykis. Lietuvos banko valdybos pirmininkas pabrėžia, kad tokioje situacijoje, kai stebimas skolos naštos augimas, yra labai svarbu laikytis atsakingo skolinimo principų ir teisingai įvertinti galimybę grąžinti suteiktą paskolą.

Būsto rinka Lietuvos banko atidžiai stebima

2020 m. pavasarį būsto rinka buvo sustojusi ir per šį laikotarpį būstų buvo nupirkta ženkliai mažiau nei 2019 m. pavasarį. „Tačiau po karantino rinka sparčiai atsigavo ir jau metų pabaigoje siekė istorines aukštumas”, - teigia G.Šimkus. 2021 m. I ketv. būsto rinka išliko aktyvi ir per šį laikotarpį būstų buvo nupirkta 10,1% daugiau nei 2020 m. I ketv., bet 11,4% mažiau nei 2020 m. IV ketv. Antrąjį šių metų ketvirtį sudaromų sandorių skaičius ir toliau auga. Kyla ir būstų kainos. 2020 m. būsto kainų augimas siekė 9,4%, o 2021 m. I ketv. šoktelėjo iki 12%. Kainos kilo visuose Lietuvos miestuose ir visuose būsto segmentuose – brango tiek butai, tiek individualūs namai. Kainų augimu itin išsiskiria naujos statybos būstai Vilniaus centrinėje dalyje.

Augo taip pat ir nuomos kainos - fiksuojamas 10% nuomos kainų augimas. Prieš metus, paskelbus pirmąjį karantiną, nuomos kainos buvo šiek tiek sumažėjusios, tačiau vėliau jos pradėjo kilti.

 

Lietuvos banko vadovas išreiškia susirūpinimą dėl susiklosčiusios situacijos būsto rinkoje. „Kainų augimo tempą ir aktyvumą būsto rinkoje atidžiai stebime. Suprantame, kad, jei šios tendencijos tęstųsi, tai gali kelti rizikas. Labai svarbu stebėti rizikų balansą ir, siekiant užtikrinti tvarią rinkos raidą, esame pasirengę savalaikiai ir aktyviai naudoti mūsų turimas makroprudencines priemones”.

Tarp sisteminių rizikų - NT rinkos perkaitimas

Lietuvos bankas, analizuodamas Lietuvos situaciją, išskiria rizikas, kurias reikia nuolat vertinti, kad būtų galima laiku imtis reikalingų priemonių užkirsti kelią jų keliamoms neigiamoms pasekmėms.

Pirmoji rizika yra susijusi su pablogėjusia suvaržymų paveiktų įmonių finansine būkle ir jos padariniais visai šalies ekonomikai. Antroji rizika susijusi su galimu būsto rinkos perkaitimu. Istoriškai rekordinis gyvenamojo NT sektoriaus aktyvumas ir dideli lūkesčiai gali lemti būsto kainų perkaitimą. Šią riziką Lietuvos bankas pažymi kaip padidėjusios svarbos riziką.

Rinkoje stebimą gyvenamojo nekilnojamojo turto kainų augimą sąlygojo išaugusi būsto paklausa. Anot Lietuvos banko vadovo, gyventojų susidomėjimas būsto pirkimu yra istoriškai didelis. Prie jo augimo prisideda ir sparčiai augantys Lietuvos gyventojų indėliai, leidžiantys greičiau sukaupti būstui reikalingą sumą ir būsto pirkimą iš ateities perkeliantys į dabartį. Auga investicinių būstų sandorių dalis - apie penktadalis visų būstų nuperkama kaip investicija.

Prie paklausos augimo prisideda ir fundamentalūs veiksniai, tokie kaip pastarąjį dešimtmetį sparčiau nei būsto kainos augantys atlyginimai, didinantys būsto įperkamumą, žemos palūkanų normos, pandemijos metu besikeičiantys gyventojų poreikiai būstui, Vilniuje ir kai kuriuose kituose Lietuvos miestuose augantis gyventojų skaičius. Prie būsto kainų augimo spartėjimo prisideda ir augančios žaliavų kainos.

Lietuvos banko vertinimu, gyvenamojo nekilnojamojo turto kainos šiai dienai nėra pervertintos. „Vis dėlto, itin dideliam aktyvumui būsto rinkoje išlikus ilgesnį laiką, gali susidaryti paklausos ir pasiūlos disbalansas ir netvarus kainų augimas, dėl kurio kainos atitrūktų nuo tikrųjų verčių ir būsto rinka perkaistų”, - teigia Lietuvos banko vadovas G.Šimkus.

2021 m. ženkliai išaugo būsto paklausos lygis pirminėje rinkoje. Vilniuje rezervuojama itin daug butų, nors gegužės mėnesį stebimas ir šioks toks sulėtėjimas. „Aktyvumą pirminėje rinkoje lemia pokarantininis „spyruoklės” efektas, t.y. išaugusios gyventojų santaupos bei fundamentalūs veiksniai - augantys atlyginimai (pernai atlyginimai ūgtelėjo 10%) bei demografinė situacija (augantys gyventojų skaičiai didmiesčiuose)”, - sako Lietuvos banko vadovas G.Šimkus.

Trumpuoju laikotarpiu didėjant paklausos atotrūkiui nuo pasiūlos, mažėja naujų butų sandėlis, tai, savo ruožtu, daro spaudimą kainoms. Pirmojo karantino metu sumažėjęs pradėtų statyti būstų skaičius 2020 m. III ketv. atsigavo. Tikimasi, kad ilguoju laikotarpiu pasiūla taip pat atsigaus ir neatsiliks nuo paklausos.

 

„Esant dideliam aktyvumui rinkoje, svarbu, kad šiuo metu numatoma trumpalaikė inercija nevirstų perdėtų lūkesčių susiformavimu ir netvariu kainų augimu. Vis dažniau girdint apie galimas spekuliacijas rezervacijomis pirminėje rinkoje, svarbu turėti tikslius duomenis apie esamą situaciją ir valdyti ten esančius lūkesčius. To galima pasiekti įteisinant privalomą preliminarių sutarčių registraciją”, - teigia G.Šimkus.

Kredito vaidmuo būsto rinkoje - stabilus

Kredito vaidmuo būsto rinkoje ir toliau yra stabilus: būsto pirkimų su paskola dalis ir paskolų teikimo standartai nekinta. Nors būsto paskolų pastaruoju metu suteikiama daugiau, tačiau pirkimų su paskola dalis reikšmingai nekinta ir siekia 43%. 2020 m. sandorių su paskola dalis pagal objektų skaičių Lietuvoje sudarė 42,8% (1 proc. p. mažiau nei 2019 m.), Vilniuje – 56,4% (0,8 proc. p. mažiau); sandorių su hipoteka dalis pagal sandorių vertę Lietuvoje – 60,1% (1,1 proc. p. mažiau), Vilniuje – 60,5% (1,3 proc. p. mažiau).

Remiantis Lietuvos banko atliktais skaičiavimais, paskolos įtaka būsto kainų augimui yra ženkliai mažesnė nei 2007-2008 m.

Pastebimas ir būsto kreditų palūkanų normų mažėjimas, dėl kurio taip pat padidėjo būsto paskolų paklausa. Kaip vieną iš palūkanų normų mažėjimo priežasčių Lietuvos banko valdybos pirmininkas įvardija būsto paskolų rinkoje išaugusį konkurencinį spaudimą.

2020 m. išaugo paskolų, skirtų ne pirmam būstui įsigyti, dalis, tačiau asmenų, turinčių daugiau nei vieną būsto paskolą, dalis 2020 m. nepakito ir toliau sudaro apie 10% naujų būsto paskolų vertės.

Rizika įžvelgiama ir komercinio NT sektoriuje

Viena iš Lietuvos banko specialistų išskirta rizika - komercinio NT, ypač biurų ir prekybos patalpų vertės sumažėjimas. Pasak Lietuvos banko vadovo, komercinio nekilnojamojo turto rinka yra reikšminga šalies ekonomikai dėl savo dydžio ir dėl sąsajų su kredito įstaigomis. Komercinis nekilnojamasis turtas yra pagrindinė nefinansų įstaigų įkeičiamo turto rūšis. Komerciniu NT užtikrinta apie 20% visų bankų paskolų.

Dėl pandemijos didėjo biurų ir prekybos patalpų neužimtumas. Žmonėms dirbant iš namų, keičiantis biurų poreikiams, augant elektroninės prekybos apimtims, komercinio turto neužimtumo klausimas kelia daug diskusijų ir įvairių nuomonių. Lietuvos banko skaičiavimais paremtomis prognozėmis, naujų biurų pasiūlai nemažėjant bei išliekant pandemijos sukeltam neapibrėžtumui, biurų patalpų neužimtumas 2021 m. gali išaugti iki 8-10%. Mažėjant komercinio nekilnojamojo turto paklausai, yra tikimybė, kad gali kristi ir tokio turto kainos ir atitinkamai keistis paskolų užstato vertė. 2020 m. neveiksnių paskolų, užtikrintų komerciniu nekilnojamuoju turtu, dalis kito nežymiai, tačiau pablogėjus situacijai ji gali išaugti. G.Šimkaus teigimu, situaciją švelnina ir riziką mažina gera nekilnojamojo turto vystytojų finansinė padėtis.

Lietuvos banko rekomendacijos

Lietuvos bankas šiai dienai taiko įvairias priemones, didinančias šalies bankų atsparumą. Tai yra minimalaus 15% pradinio įnašo reikalavimas, maksimali mėnesinė paskolos įmoka, neviršijanti 40% pajamų, palūkanų padidėjimo 50% testas, maksimali paskolos trukmė 30 metų.

Lietuvos banko vadovo teigimu, viena iš artimiausiu laikotarpiu reikalinga priemonė suvaldyti gyvenamojo NT sektoriaus perkaitimo riziką - preliminarių sutarčių, sudaromų pirminėje rinkoje, registravimas. Realiu laiku teikiamų oficialių duomenų trūkumas neleidžia objektyviai įvertinti pirminės NT rinkos tendencijų. Ši priemonė leistų tiksliai sužinoti sudaromų sandorių skaičių, pirkimų iš brėžinių skaičių bei identifikuoti spekuliacines rezervacijas ir per tai padėtų valdyti lūkesčius.

„Lietuvos bankas yra pasirengęs aktyviai įsitraukti į diskusijas dėl nekilnojamojo turto mokesčio sąrangos patobulinimo”, - sako Lietuvos banko vadovas. Augantis susidomėjimas būstu investicijai gali kelti būsto rinkos nesubalansuotumus. Anot G.Šimkaus, nekilnojamojo turto mokesčio sąrangos peržiūrėjimas galėtų padėti sumažinti spekuliacinį nekilnojamojo turto kainų kilimą ir prisidėtų prie stabilesnės nekilnojamojo turto kainų raidos.

Būsto rinka yra atidžiai stebima: stipriai išaugusi būsto paklausa lemia spartėjantį kainų augimą, nors kainų lygis yra paaiškinamas fundamentalių veiksnių. Lietuvos bankas vertina rizikas finansiniam stabilumui ir yra pasirengęs taikyti priemones rizikoms mažinti.

V/S: 70 / 13

Komentarai (0)

Komentarų dar nėra

Palikite komentarą

  1. Rašomi komentarai kaip svečiui
Attachments (0 / 3)
Share Your Location