2021 m. NT brango beveik visame pasaulyje. Kodėl?

Viskas įvyko visiškai priešingai. Sutaupytos lėšos pateko į nekilnojamojo turto sektorių. Pernai namų ir butų kainų augimas daugumoje išsivysčiusių pasaulio šalių tapo rekordiniu. 2021 metais daugelis tikėjosi, kad ši tendencija bent jau sulėtės. Tačiau ir čia lūkesčiai atitiko atšiaurią ekonominę realybę. Kas šį kartą paskatino kainų augimą?

Praėjusių metų palikimas - pasiūlos trūkumas

Pasiūlos trūkumas rinkoje atsirado ne tik dėl pandemijos, bet būtent ji tapo trūkstama dėlionės dalimi. Dėl to kyla kainos ir paklausa, bet vis tiek nėra ką pirkti.

Pasiūlos trūkumo, susidariusio daugelyje pasaulio valstybių, priežastys yra labai įvairios: trūksta žemės statyboms, naujų gyventojų antplūdis (ypač būdinga miestams, kuriuose gyvena daugiau nei milijonas gyventojų), vietos teisės aktų ypatumai, stabdantys naujų statybos projektų pradžią ir kt.

Toronte per penkerius metus nekilnojamasis turtas pabrango 78 proc. Iki 2021 m. vidurio kainos padidėjo dar 30 proc. Tuo pat metu šaliai labai trūksta darbingų rankų. Bet kur gi jie visi gyvens?

Berlyne gyvenamojo nekilnojamojo turto vertė 2021 m. padidėjo 7,51 proc. Pasiūlos trūkumas susidarė iš dalies dėl gyventojų antplūdžio: žmonės į šalį plūsta ieškodami darbo. Vystytojai nespėja tenkinti paklausos. Prasidėjus pandemijai, problema dar labiau paaštrėjo, nes statybų apimtys Vokietijoje sumažėjo ir į rinką patenka mažiau naujų butų nei anksčiau.

Turkijos pakrantės teritorijos visos jau užstatytos ir rasti vietą naujoms statyboms tampa vis sudėtingiau. Likusios žemės savininkai kelia kainą, o vystytojai šias išlaidas įtraukia į galutinę kvadratinio metro kainą.

Nyderlandų nekilnojamojo turto rinka investuotojams tapo patrauklesnė dėl žemų palūkanų normų ir bendro būsto kainų augimo. 2020 metų pabaigoje privatūs investuotojai įsigijo 40 proc. nekilnojamojo turto didžiuosiuose miestuose, o tai tik padidino būsto deficitą.

2020 metais Kroatiją sukrėtė ne tik pandemija, bet ir stiprus žemės drebėjimas. Tuomet sostinėje sugriuvo apie 2 tūkst. pastatų ir buvo apgadinta daugiau nei 26 tūkst. Dėl to Zagrebe ėmė trūkti būsto, dėl ko kilo kainos.

Izraelio nekilnojamojo turto rinką papildo vis mažiau naujų objektų. Tuo tarpu paklausa yra labai didelė - butus nuperka greičiau, nei juos pastato. Dėl susiklosčiusios situacijos dalinai kalta vyriausybės subsidijų programa. Viso to rezultatas - Tel Avivas atsidūrė brangiausių miestų sąrašo viršuje.

Paklausa nekuria pasiūlos, o kelia kainas

Patyrę šoką dėl to, kas vyksta, pirkėjai suskubo leisti pinigus gyvenamajam nekilnojamajam turtui - tiek antriniam, tiek dar tik statomam. Be to, 2020 metais daugeliui dėl nuotolinio darbo ir mokymosi kilo poreikis padidinti gyvenamąjį plotą. Natūralu, kad padidėjusios paklausos ir pasiūlos deficito fone kainos kilo jei ne visur, tai beveik visur.

Pavyzdžiui, Kipre paklausa iki 2021 m. gruodžio išaugo 30 proc. Sudarytų sandorių skaičius buvo 35 proc. didesnis nei praėjusiais metais.

Didžiojoje Britanijoje būsto kainos ėmė kilti taip pat dėl išaugusios paklausos. Suaktyvėjimas prasidėjo po pirmojo karantino 2020 m. pavasarį, kai žmonės masiškai keitė būstus į erdvesnius, kur galėtų patogiai dirbti iš namų.

Kainos Dubajuje nuo 2021 m. pradžios išaugo 21 proc. - viskas dėl išaugusios paklausos, prie kurios prisidėjo ir pirkėjai iš užsienio. Tiesą sakant, gyvenamojo nekilnojamojo turto kainos Jungtiniuose Arabų Emyratuose dar nepasiekė piko, buvusio 2014 m., kai naftos kainos dar nebuvo nukritusios.

Floridoje būsto paklausa taip pat išaugo. Žmonės į šią valstiją plūdo dėl palankaus klimato ir patrauklios pakrantės zonos. Prognozuojama, jog kitais metais nekilnojamasis turtas Majamyje brangs dar 10 proc.

Būsto paskolų palūkanų poveikis rinkoms

Pačioje pandemijos pradžioje skirtingų šalių vyriausybės buvo nusiteikusios itin pesimistiškai: sveikatos krizė visą pasaulį užvaldė pirmą kartą po ispaniškojo gripo.

Prancūzijoje išduotų būsto paskolų skaičius ėmė kelti paniką Aukščiausioje taryboje. Suomijoje buvo tikimasi kainų kritimo 5 proc., kurį turėjo nulemti negrąžintų paskolų kiekis. Šveicarijos ekonomistai teigė, jog šalį ištiko didžiulė krizė, nes išduota labai daug būsto paskolų. Tačiau viskas susiklostė kitaip…

Bijodamos prarasti skolininkus (o kartu ir mokėjimus), šalys pradėjo mažinti būsto paskolų palūkanas. Tai turėjo palaikyti esamus skolininkus bei paskatinti pardavimus. Niekas nesitikėjo ažiotažo, kuris kilo kiek vėliau. Dabar matome, jog toks skatinimas suveikė kuo puikiausiai ir jau po metų šalys bando vėsinti savo rinkas, kad bent pristabdytų nekontroliuojamą kainų kilimą.

Bulgarijoje platus finansavimo priemonių pasirinkimas ir nuo pat 2008 m. mažiausios palūkanos sukėlė milžinišką pirkėjų susidomėjimą nekilnojamuoju turtu. Sandorių, sudarytų su skolintomis lėšomis, dalis nuolat kilo. Ypatingai kurortuose.

Čekijoje 2021 m. lapkričio mėn. vidutinė būsto paskolų palūkanų norma buvo padidinta iki 2,7 proc., o spalį ji siekė 2,54 proc. Nepaisant to, susidomėjimas būstu nenuslūgo. Lapkričio mėnesį vietos bankai išdavė 22 proc. daugiau paskolų nei metais anksčiau. Žmonės baiminasi, kad būsto paskolų palūkanos ir butų kainos toliau kils, todėl skuba sudaryti sandorius dabar esančiomis sąlygomis.

Slovėnijoje nekilnojamojo turto kainos pirmąjį pusmetį pakilo 8 proc., o tai yra didžiausias kainų šuolis nuo 2008 m. Viena iš kainų augimo priežasčių buvo žemos būsto paskolų palūkanos. Pandemijos kontekste, kai žmonės pradėjo masiškai ieškoti erdvesnių namų ir žemės, skolinimasis ypač išpopuliarėjo.

Nekilnojamojo turto kainos Izraelyje iki vasaros išaugo 5,6 proc. Finansų ministro Avigdoro Liebermano nuomone, būsto kainos augo dėl pasiūlos trūkumo ir žemų hipotekos palūkanų normų.

Panaši situacija susiklostė ir JAV, tiksliau Los Andžele: pasiūlos trūkumas, didelė individualių namų paklausa ir žemos būsto paskolų palūkanos, kaip prognozuojama, jau kitais metais lems kainų augimą 8 proc.

Taip pat brango statybos

Kaip patenkinti paklausą? Reikia daugiau parduoti. Tai būtų ne tik paprasčiausias, bet ir teisingiausias atsakymas. Tačiau yra vienas „bet”.

2021 m. metai buvo ypatingi dideliu statybinių medžiagų kainų kilimu. Nuo to nukentėjo tiek eiliniai žmonės, norintys tiesiog remontuoti savo būstą, tiek vystytojai. Pastariesiems situacija buvo dar blogesnė, nes jie butus skaičiuoja ne vienetais, o šimtais ar net tūkstančiais.

Statybų brangimui įtakos turėjo ir uždarytos sienos: masinis tiekimo ir pristatymo terminų bei apimčių nesilaikymas natūraliai lemia prekės kainos padidėjimą. Čekijos statytojai apie tai pradėjo kalbėti dar liepos mėnesį. Tuo metu labiausiai trūko medienos, plastiko, metalo ir izoliacinių medžiagų. Statybinių medžiagų kainos augo neprognozuojamai ir ne keliais procentais, o iš karto dešimtimis. Gamybos laikas dėl darbo jėgos trūkumo taip pat sulėtėjo.

Pabrangus statybinėms medžiagoms, Dominikos Respublikoje labai pabrango būstas. Namas, kuris anksčiau kainavo 35 tūkstančius dolerių, dabar kainuoja 44 tūkstančius. Šalyje, kurioje yra nebrangus nekilnojamasis turtas, toks pabrangimas yra stiprus smūgis vietos gyventojams.

Kipre per pastaruosius septynis mėnesius labai pabrango plienas, cementas, smėlis, akmens skalda ir mediena. Tai padidino statybos sąnaudas 7,21 proc., palyginti su tuo pačiu praėjusių metų laikotarpiu. Tuo tarpu pardavimai tik auga.

Didžiojoje Britanijoje beveik 40 pirmaujančių statybos įmonių pranešė apie statybinių medžiagų trūkumą, kuris, jų manymu, bus jaučiamas artimiausiu metu.

Trūksta darbo jėgos

Uždarytos sienos ir keliavimo ribojimai dar labiau supurtė nekilnojamojo turto rinką: naujų projektų trokštančios šalys tiesiog negalėjo priimti reikiamo skaičiaus darbuotojų. Nuolat kintantys ribojimai ir reikalavimai dėl vakcinacijos situaciją dar labiau apsunkino.

Kroatijoje labai trūksta darbo jėgos: mūrininkų, statybininkų, stalių, montuotojų, plytelių klojėjų, net dažytojų.

Vokietijoje trūksta 400 tūkst. imigrantų. Tam buvo supaprastinti imigracijos teisės aktai, patvirtinti dar 2020 metų kovą. Trūksta pačios įvairiausios - tiek aukštosios, tiek profesinės - kvalifikacijos specialistų.

Didžioji Britanija taip pat kenčia dėl didžiulio užsienio darbo jėgos nutekėjimo. Tiesa, dėl susiklosčiusios situacijos kalta ne tik pandemija, bet ir nenoras mokėti didesnių atlyginimų.

Kas bus toliau?

Jokia situacija ar būklė negali tęstis neribotą laiką. Šalys pradeda imtis veiksmų rinkoms vėsinti: didina būsto paskolų palūkanas, nekilnojamojo turto pirkimo ir išlaikymo mokesčius. Tad anksčiau ar vėliau kainų kilimas sulėtės ir rinkos nurims.

Dabar matyti, kad sparčiai kylančios kainos aštrina sektoriaus problemas. Jau sunku atpažinti, kur priežastis, o kur pasekmė, kur sveika rinka, o kur jau formuojasi burbulas. Belieka tikėtis, kad 2022-ieji taps bent jau labiau nuspėjami. Gal ir pandemija baigsis. Ji juk irgi čia ne amžinai.

Šaltinis: prian.ru