Ekspertų įžvalgos: NT rinkos prognozės 2017 metams
Adobe Stock nuotr.

Nekilnojamojo turto rinka pasaulyje ir Lietuvoje išgyvena permainingus laikus: išmaniosios technologijos, beprotiškas augimo tempas diktuoja naujas žaidimo taisykles. Kur link – geresnio gyvenimo ar krizės – visa tai veda? Vieno vienintelio atsakymo nėra ir, ko gero, negali būti. Dažniausiai viską lemia požiūris ir sveikas protas. Beje, verta prisiminti, kad vienos galingiausių šalių NT magnatas neseniai užėmė prezidento postą, tad į ką reikėtų atkreipti dėmesį? Apie tai savo įžvalgomis dalijasi ekspertai, kurie apie NT rinką žino beveik viską.

Gyvenamojo NT tendencijos

„2017-ieji bus labai panašūs į praėjusius metus. Palūkanos bent keletą metų dar turėtų išlikti tokio paties lygio, o atlyginimo ir būsto kainos santykis daug geresnis nei 2007-aisiais. Nors apyvarta ir pasiekė 2007–2008 metų lygį, bankų sąlygos tapo daug griežtesnės, todėl nebeliko „nesąmoningų“ paskolų“, – teigia „Capital“ vadovas Dmitrij Semionov.

Pasak jo, viena iš ryškėjančių naujų tendencijų – visiškai įrengto būsto pasiūla. Kai kurie plėtotojai jau spėjo pastebėti šią tendenciją, todėl rinkoje atsirado visiškos apdailos ir įrengimo paslauga, netgi pasigirsta planų statyti visiškai įrengtus daugiabučius.

„Anksčiau daugiau išsiskirdavo atvejai, kai vystytojas kliento prašymu įrengdavo būstą (tokia paslauga atitinkamai ir kainavo), o dabar būstai gali būti įrengiami iš karto. Atsiranda masto ekonomika: kvadratinio metro kaina beveik tokia pati, kaip žmogui pačiam įsirengiant savo būstą, o sutaupomas laikas ir pan.“, – tokios tendencijos susiformavimą lėmusias priežastis vardija „Capital“ vadovas.

Beje, pastaraisiais metais gerėja ir pačių pastatų kokybė, todėl vystytojams tikrai yra kur pasitempti, taip pat atsiranda poreikis daugiau dėmesio skirti aplinkai, infrastruktūrai.

„Pastebime, kad ir pirkėjai tampa išmanesni, labiau įsigilina į tai, ką planuoja įsigyti. Todėl neabejotinai bus statoma vis daugiau A, A+, A++ klasės pastatų: ir įstatymas reglamentuoja, ir žmonės patys mato, kad kvadratinio metro kainos skirtumas nėra jau toks didelis, o išlaikymo kaštai, gyvenimo kokybė labai skiriasi“, – įžvalgomis dalijasi D. Semionov.

 

„Ant bangos“ – maži būstai

Apie kitą rinkos tendenciją – vis labiau populiarėjančius mažus būstus – pasiteiravome NT bendrovės „Eika“ plėtros direktoriaus Martyno Žibūdos. 

„Galime patvirtinti, kad rinkoje paklausiausias yra mažas būstas, t. y. 1–2 kambarių butai. Dažniausiai jie parduodami tik pradėjus naujo projekto butų pardavimą. Mūsų klientai tokį būstą dažnai perka nuomai arba vaikams kaip investiciją. Mes tokius pirkėjus vadiname investuotojais – tai sudaro apie 30 % viso „Eika“ pardavimo“, – sako M. Žibūda.

Pasak jo, per pastaruosius dvejus metus investicijai nuperkamų būstų padaugėjo penktadaliu. Augimą pirmiausia lėmė tai, kad rinkoje nėra labai didelio investicinių alternatyvų pasirinkimo, be to, investuoti į būstą, kurio investicinė grąža siekia apie 5 % per metus, skatina ir žemos palūkanos.

„Statistinis būstas turi tendenciją mažėti dėl dviejų pagrindinių priežasčių: geresnio likvidumo ir efektyvesnio planavimo. Didžiausios investicinės grąžos galima tikėtis įsigyjant mažiausius vieno kambario butus, kurių nuomos kaina ne ką mažesnė nei didesnių dviejų kambarių butų. Mažesnė turto vertė taip pat lemia didesnį tokio turto likvidumą, norint būstą parduoti“, – naudą įvardija bendrovės „Eika“ plėtros direktorius.

„Eika“ plėtros direktorius MARTYNAS ŽIBŪDA: „Galime patvirtinti, kad rinkoje paklausiausias yra mažas būstas, t. y. 1–2 kambarių butai.“

 

Ieško naujų sprendimų

Vystytojai savo ruožtu atsiliepia į paklausą rinkoje ir randa naujų būdų, kaip pasiekti efektyvesnio suplanavimo: pradedant pastatų orientacija ir vieta sklype, baigiant poilsio ir darbo zonų derinimu pačiame bute. Tai leidžia, pavyzdžiui, tris atskirus kambarius suprojektuoti mažesniame nei anksčiau plote ir taip sumažinti paties būsto kainą.

Be to, jei anksčiau ieškant būsto buvo apsiribojama dviem pagrindiniais kriterijais – vieta ir kaina, dabar pirkėjai tapo aktyvesni, jie domisi, lygina ir gilinasi į kokybinius būsto parametrus, gaunamą naudą.

„Žinoma, yra tokių pirkėjų, kurie nori išmaniųjų technologijų ir bute, tačiau tai dažniausiai pasiteisina dviem atvejais: kai tai yra antrasis būstas, fiziškai nutolęs nuo šeimininko, pavyzdžiui, sodyba ar butas kurorte. Arba butas iš tiesų yra pripildytas technologinių sprendimų, kuriems valdyti pasitelkiama išmaniojo būsto įranga. Tokiais atvejais nuotoliniu būdu valdoma ne tik oro temperatūra, įvairių elektros prietaisų veikimas, vėdinimo režimas, bet ir vienu paspaudimu pasirenkami skirtingi apšvietimo režimai, signalizacijos, apsaugos kamerų veikla ir panašiai“, – besikeičiančius pirkėjų lūkesčius vardija „Eika“ plėtros direktorius M. Žibūda.

 

Investicijos: būti ar nebūti?

Kokias galimas permainas NT rinkoje 2017 metais įžvelgia „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis? Pasak jo, geriausiu atveju būsto rinkos aktyvumas išliks panašus kaip ir 2016 metais, o kainos padidės keliais procentais. Tačiau neatmetama galimybė, kad gali materializuotis ir viena iš daugelio pasaulinių rizikų, o tai turėtų neigiamų pasekmių ir Lietuvos NT rinkai.

Lietuvoje šiandien stebima tendencija, kad žmonės vis aktyviau perka vadinamąjį antrąjį būstą. Kaip reikėtų tai vertinti?

„Tai, kad didelė dalis butų įsigyjama ne asmeniniams poreikiams, o kaip investicija, rodo, jog rinkos ciklas jau yra brandus, tolesniam sparčiam brangimui yra mažiau erdvės. Investavimą į NT matau kaip pagrindinę ar vieną iš pagrindinių tendencijų, šiuo metu vyraujančių rinkoje. Kalbu apie investavimą būtent į gyvenamąjį NT su tikslu nuomoti“, – įžvalgomis dalijasi ekonomistas.

Palankią terpę NT projektų – nuo vieno buto iki kvartalo ar viešbučio – vystymuisi sudaro ir augantis užsienio svečių skaičius, besikuriantys verslo centrai, savo padalinius Lietuvoje steigiančios didelės tarptautinės kompanijos.

„Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas NERIJUS MAČIULIS: „Tai, kad didelė dalis butų įsigyjama ne asmeniniams poreikiams, o kaip investicija, rodo, jog rinkos ciklas jau yra brandus.“

 

Konkurencija nuomos rinkoje

Per artimiausius keletą metų Lietuvoje ketinama atidaryti 11 viešbučių. Beveik visi jie – Vilniuje, priklausantys didžiausioms pasaulio viešbučių grupėms, plėtojami didžiųjų Lietuvos NT vystytojų. Ar tai – geros žinios, paklausėme banko „Nordea“ ekonomisto Žygimanto Maurico.

Pasak jo, šalies ekonomikai tikrai geros žinios. Pagerėjo susisiekimas su Vilniumi, itin sparčiai auga turistų iš Italijos, Prancūzijos, Ispanijos skaičius – už tai galima padėkoti Vilniaus oro uostui bei aviakompanijoms „Ryanair“ ir „Wizzair“. Konkurencija apgyvendinimo rinkoje nebus maža. Be to, daug investuojama į būstą Senamiestyje, centre, turint tikslą jį išnuomoti.  

„Anksčiau, iki Airbnb atsiradimo, užsieniečiai neturėjo galimybės lengvai susirasti būsto Vilniuje, o užsiimantiems trumpalaike nuoma būdavo sudėtinga surasti klientus. Dabar mes matome evoliuciją, kurią įgalina informacinės technologijos. Nereikia to bijoti“, – sako Ž. Mauricas.

 

Dairosi į užsienio šalis

„Capital“ vadovas D. Semionov įžvelgia dar vieną galimą tendenciją nuomos rinkoje.

„Šiuo metu situacija nuomos rinkoje gana stabili, tačiau iš to uždirbančiųjų pajamos, tikėtina, gali kristi. 20–30 % visų būstų įsigyjama kaip investicija, ir jau dabar yra signalų, kad ne taip lengva rasti nuomininką“, – pastebi „Capital“ vadovas.

Tad perkantieji investicijai skirtą būstą – 60 % tokių sandorių finansuojami bankų – turėtų labai atidžiai suskaičiuoti, kas bus, jeigu po kelerių metų palūkanos augs, o nuomos kainos sumažės, tarkime, 10 %. Dabar žmonės paprastai situaciją vertina taip: kokios šiandien palūkanos ir kokia bus mėnesio įmoka, kokia šiandien iš nuomos gaunama suma, ir jeigu skaičiai „sueina“ – viskas gerai. 

Europoje yra pavyzdžių, kai žmonės dešimtis metų investuoja į NT užsienyje. Ir laiko tai saugia bei pelninga investicija. Lietuvoje tokios kultūros dar nėra. Bent jau kol kas.

„Galiu paminėti Valensiją, Barseloną. Apie šias rinkas turime pakankamai informacijos, nes Valensijoje veikia „Capital“ biuras. Buto nuoma (trumpalaikė – red. past.) Vilniuje ir Barselonoje labai skiriasi. Geri investiciniai objektai gali atsipirkti per 6–8 metus. Populiaru trumpalaikei nuomai skirti įsigytus senos statybos objektus, kurie prieš tai suremontuojami“, – tendencijas vardija „Capital“ vadovas D. Semionov.  

Atlikus kai kuriuos tyrimus, atsižvelgus į ilgalaikes prognozes minėtose vietose situacija investuoti atrodo tikrai patraukli. Tendencija, kad lietuviai investuos užsienyje, didės, atitinkamai turėtų daugėti ir specialistų, kurie konsultuos būtent šiais klausimais. Jau dabar „Capital“ turi žmonių, kurie gali profesionaliai konsultuoti apie investavimą Ispanijoje, Didžiojoje Britanijoje, Graikijoje, Latvijoje.

„Capital“ direktorius DMITRIJ SEMIONOV: „Pastebime, kad ir pirkėjai tampa išmanesni, labiau įsigilina į tai, ką planuoja įsigyti.“

 

NT brokeris – gerai ar blogai?

Daugiau nei 80 % sandorių įvyksta tarpininkaujant nekilnojamojo turto brokeriui. Žmonės vis labiau pasitiki šios srities specialistais. Akivaizdu, kad šiandien brokeris nėra tik NT objekto pardavėjas, o NT rinkai sparčiai šuoliuojant į priekį kaip niekada aktualus tampa brokerių profesionalumo ir kompetencijos klausimas.

„Bet kokiai franšizei priklauso turėti franšizės veiklos vadovą, kuris reglamentuoja daugelį dalykų. Ir pagal franšizės sutartį visi, veikiantys po „Capital“ vėliava, privalo laikytis tų taisyklių. Pradedant nuo aprangos bei bendravimo su klientu standartų ir baigiant darbais, kurie ir kada turi būti padaryti. Visi dirbame laikydamiesi vienodų kokybės standartų“, – pabrėžia „Capital“ vadovas D. Semionov.

„Capital“ turi mokymų ir kokybės vadovę, brokeriams siūlomos net keturios skirtingos mokymų programos. Vieną iš jų kasmet sudaro 10 skirtingų seminarų, kuriuos kiekvieną mėnesį veda tokie savo sričių profesionalai – lektoriai kaip Darius Čibonis, Nerijus Mačiulis, Andrius Tapinas, Paulius Kovas, Andrius Žebrauskas ir kt.

„Pastebime tendenciją, kad vis daugiau sandorių vyksta NT objektui net nepasiekus viešų kanalų, t. y. visos įmonės turi vidines duomenų bazes, iš kurių objektai „atkeliauja“ į brokerių naudojamą sistemą MLS. „Capital“ turima santykių su klientais valdymo programa (CRM – red. past.) besinaudojantis NT brokeris gali tiesiog įvesti kliento poreikius ir matyti šiuo metu rinkoje esančius tinkamus objektus ar gauti pranešimą apie pasirodančius naujus. Tai reiškia, kad brokeriui nereikia nuolat lankytis skelbimų portaluose – jis mato tiek „Capital“, tiek kitų didžiųjų įmonių objektus“, – apie veiklos efektyvumui skiriamą dėmesį pasakoja D. Semionov ir prasitaria, kad vis daugiau sandorių įvyksta NT brokeriams bendradarbiaujant tarpusavyje.

Tai kas gi laukia NT rinkos 2017 metais? Įžvalgomis pasidaliję ekspertai sutartinai tvirtina, jog investuojant – ir tai būtų pirmasis būstas ar antrasis, o gal namai pamėgtame užsienio kurorte – būtina įvertinti visus „už“ ir „prieš“. Tada nereikės kaltinti pasikeitusių rinkos tendencijų arba dar kartą „užlipti ant to paties grėblio“, prisimenant ankstesnės krizės padarinius. Be to, kad ir kaip aktyviai stebite situaciją NT rinkoje, visada pravartu pasikonsultuoti su tikrai savo darbą išmanančiu specialistu.

 

TEKSTAS – Tomo Grižo ir Aistės Jasinskaitės