Ką privalu žinoti apie turto vertinimą
„Capital Vertinimas“ NT vertinimo vadovas Andrius Svešnikovas. Nerijaus Januškos nuotr.

Situacija nekilnojamojo turto rinkoje ir besikeičiantis teisinis reglamentavimas pastaraisiais metais įnešė nemažai naujovių būstų savininkams bei žemės sklypų valdytojams. Dažnas dar nežino, kad sumanęs savo bute išgriauti sieną ar įrengti arką privalo tai įforminti, o nekilnojamojo turto vertinimas reikalingas ne tik paskolai gauti, bet ir sprendžiant paveldėjimo ar dovanojimo klausimus.

Apie tai, ką privalu žinoti apie turto vertinimą, konsultuoja „Capital Vertinimas“ NT vertinimo vadovas ANDRIUS SVEŠNIKOVAS.

 

Ar visais atvejais įsigyjant nekilnojamąjį turtą reikia nustatyti jo rinkos vertę? Dažniausiai atliekamas finansinių institucijų (banko, kredito unijos ar kt.), kurios finansuoja turto įsigijimą, turto vertinimas. Jeigu žmogus nekilnojamąjį turtą perka be paskolos, vertinimo nereikia. Pravartu žinoti, kad turto vertinimą reikėtų atlikti ir paveldėjimo, dovanojimo atveju. Ne visi žino, kad notaras, formindamas sandorį, – šiuo atveju paveldėjimą arba dovanojimą – įrašo vidutinę turto rinkos vertę pagal Registrų centro duomenis. Pagal šiandien galiojantį teisinį reglamentavimą, jeigu toks turtas parduodamas nepraėjus 10 metų, atsiranda prievolė mokėti mokesčius valstybei – 15 % nuo įgyjamo ir parduodamo turto vertės. Pavyzdžiui, jeigu Registrų centro nustatyta vidutinė rinkos vertė bus 100 tūkst. Eur, o individualaus turto vertė didesnė, gavęs dovanojimą arba paveldėjimą žmogus ir jį pardavęs už 150 tūkst. Eur, turės sumokėti mokesčius nuo skirtumo. Todėl patartina paveldint ar priimant dovanojimą atlikti turto vertinimą ir nustatyti individualaus turto vertę tą dieną.

 

„Jeigu žmogus nekilnojamąjį turtą perka be paskolos, vertinimo nereikia.“

 

O jeigu žmogus to nežinojo ir priimdamas turtą neatliko vertinimo? Gali būti atliekamas retrospektyvinis vertinimas, t. y. turto vertė nustatoma tada, kai buvo įsigytas turtas.

 

„Pravartu žinoti, kad turto vertinimą reikėtų atlikti ir paveldėjimo, dovanojimo atveju.“

 

Kaip apskritai nustatoma turto rinkos vertė? Dažniausiai turto rinkos vertė nustatoma lyginamuoju metodu, t. y. analizuojami labiausiai vertinamą turtą atitinkantys įvykę pirkimo ir pardavimo sandoriai. Yra ir kitų turto vertės nustatymo metodų (pajamų, išlaidų ar jų derinių), tačiau tai daugiau susiję su komerciniu turtu.

Esminis kriterijus, nuo ko priklauso turto rinkos vertė, yra dislokacija (buvimo vieta). Kaip pavyzdį paimkime namą, kurio pastatymas ir įrengimas kainavo 1 mln. Eur. Jeigu toks namas yra Žvėryne, labai tikėtina, kad vertintojas tokį namą įvertins ir 3 mln. Eur, o gal ir daugiau, o jei lygiai tokį patį namą pastatysime, pavyzdžiui, Bezdonių kaime, – vertė tikrai bus gerokai mažesnė.

 

Žmonės, įsigiję butą su daline apdaila, mano, kad jį įrengus padidės turto rinkos vertė. Kaip yra iš tikrųjų? Tai labai aktualus klausimas, nes žmonės taip nori padidinti iš banko gautą paskolą. Šiuo atveju situacija yra gerokai sudėtingesnė, nes nemažai nekilnojamojo turto projektų plėtotojų butus su daline apdaila įregistruoja kaip 100 % baigtus. Ką tai reiškia? Vadinasi, nepaisant to, kad žmogus papildomai investuos į buto apdailą, įrengimą ir t. t., jo įregistruotas baigtumas nuo to nepasikeis.

Turto vertintojas, vertindamas turtą, jį lygina su analogiškos paskirties, tokio pat baigtumo, panašioje vietoje esančiais įvykusiais pirkimo ir pardavimo sandorių objektais. Registrų centro pateikiamuose įvykusiuose sandoriuose vertintojas mato turto plotą, aukštą, kambarių skaičių, gatvę, statybos metus, baigtumą, įsigijimo kainą. Realios objektų būklės jis nemato, todėl negali koreguoti, kitaip tariant, didinti vertinamo turto vertės, nepaisant to, kad jo būklė buvo pagerinta.

 

Ar tai taikoma visiems būstams? Taikoma praktiškai visiems naujos statybos objektams. Jei vyksta pardavimas ir panašūs būstai parduodami nurodant 100 % baigtumą, vertintojas nelabai galės ką padaryti. Reikia palaukti, kol atsiras antrinė rinka: tada bus parduodami įrengti naujos statybos butai ir fiksuojami didesnės vertės sandoriai.

Jei būstas yra senos statybos name, galima padidinti turto rinkos vertę. Tarkime, jūsų butas yra 1950 m. statybos name miesto centre. Kai vertintojas Registrų centro duomenų bazėje peržiūrės šioje vietoje atliktus sandorius, jis matys įvairių verčių įsigytą ar parduotą turtą. Tokiu atveju atsiranda galimybė daryti prielaidą, kad turtas buvo apleistas, todėl atitinkamai galima lyginti mažesnės vertės sandorius, arba atvirkščiai. Jeigu manoma, kad vertinamas objektas yra geros būklės, vertintojas gali padidinti tokio turto rinkos vertę.

 

„Jei būstas yra senos statybos name, galima padidinti turto rinkos vertę.“

 

AKTUALŪS ĮKAINIAI:

• Vilniuje standartinio buto (iki 75 m2) kadastriniai matavimai kainuoja 90 Eur, standartinio namo ar kotedžo – nuo 150 Eur, žemės sklypo (geodeziniai) kadastriniai matavimai vidutiniškai atsieis nuo 150 Eur;

• Vilniuje standartinio (iki 4 kambarių) buto vertinimas kainuoja 120 Eur, namo ar kotedžo – nuo 200 Eur, žemės sklypo (namų valda) – 150–170 Eur, žemės ūkio paskirties sklypo – nuo 200 Eur, komercinės paskirties – nuo 300 Eur;

• buto kadastrinių matavimų byla vidutiniškai parengiama per 3–5 dienas, standartinis turto vertinimas (neskaitant formalumų) – nuo 4 iki 5 dienų. Jeigu darbai atliekami skubos tvarka, didėja įkainiai.

 

Daugiau informacijos – www.capitalvertinimas.lt

 

Šaltinis: Ntnaujienos.lt.    Tekstas – Aistės Jasinskaitės.