Ekspertai: valstybė ir rinka nepasirengusios valstybės institucijų būstinių perkėlimui
Lietuvos bankas, dalis ministerijų, vienos didžiausių valstybės valdomų bendrovių „Lietuvos energija“ ir „Lietuvos geležinkeliai“ ateityje turėtų persikelti į naujas būstines. Vienos įstaigos jau išsirinko sklypus, kitos konsultuojasi su rinkos dalyviais dėl patalpų, trečios ieško rangovų. Vis dėlto ekspertai pastebi, kad tokiems projektams nei valstybė, nei rinka nėra visiškai pasirengusios.
Per pastaruosius metus planus persikelti į naujas būstines patvirtino „Lietuvos energija“, „Lietuvos geležinkeliai“, iš miesto centro išsikelti planuoja ir Lietuvos bankas. Kol kas aišku, kad pastarasis persikels į Žirmūnus, o „Lietuvos geležinkeliai“ – į stoties rajoną. Naujos „Lietuvos energijos“ būstinės vieta priklausys nuo rinkos pasiūlymų, tačiau jau aišku, kad ji taip pat nebebus miesto centre.
Žemės ūkio ministeriją planuojama perkelti į Kauną, po truputį juda ir bendro ministerijų miestelio projektas.
Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „CBRE“ vyresnysis analitikas Ignas Goštautas teigia, jog noras atsinaujinti bei sutaupyti nestebina, vis dėlto suplanuotuose projektuose jis pasigenda bendros valstybės vizijos.
„Projektai nėra naujiena rinkoje - apie juos jau kalbama keletą pastarųjų metų. Tiesiog dabar geras laikas pradėti juos įgyvendinti. Kaip privačiame sektoriuje, taip ir viešajame, reikalingas atsinaujinimas, tačiau šiuose projektuose šiek tiek pasigendu vieningo valdymo, toliaregiškumo ir atsižvelgimo į viešąjį interesą, o ne tik išlaidų sumažinimo konkrečios įstaigos finansų ataskaitoje. Perkraustant daug darbuotojų iš kelių vietų galima ne tik padidinti efektyvumą, bet ir koreguoti miesto transporto srautus, net atnaujinti apleistus rajonus“, – BNS kalbėjo analitikas.
Nekilnojamojo turto bendrovės „Newsec advisers LT“ Tyrimų ir analizės grupės vadovas Mindaugas Kulbokas pastebi, jog valstybė neturi sukaupusi daug patirties perkeliant įstaigas į naujas būstines.
„Tokios praktikos iš esmės yra labai nedaug. Yra daug klausimų ir nėra realaus įsivaizdavimo, koks turi būti biuras, kaip bus suplanuotos darbo vietos, koks bus įrengimo lygis. Pagrindinis iššūkis yra terminai, kurių valstybės projektuose retai kada laikomasi, ir biudžetas projektui, nes nuolat reikia papildomo finansavimo dėl atsirandančių nenumatytų darbų“, - pagrindines rizikas įvardijo jis.
Ieško mažiau prestižinės vietos
„Lietuvos energija“ 2021 metais į naują būstinę planuoja perkelti 1030 grupės darbuotojų iš trijų sostinėje esančių biurų.
Pasak grupės Turto valdymo ir administravimo departamento vadovės Raimondos Gaidelionienės, poreikį persikelti į naują centrinę būstinę lėmė noras sutelkti darbuotojus viename pastate bei išsikelti iš miesto centro.
„Mūsų įmonės išsidėsčiusios per tris pastatus, o bendrų reikalų labai daug. Be to, skatiname bendrą kultūrą, turime vienos įmonės viziją ir daug laiko bei pinigų tenka keliavimui vieniems pas kitus. Kita priežastis - mūsų pastatai pakankamai seni ir miesto centre, o mes manome, kad mums nėra priežasties būti miesto centre - klientai pas mus nevažiuoja, tad norime patogesnės vietos ir darbuotojams atvažiuoti, ir tuo pačiu, kad tai nebūtų tokia prestižinė vieta“, - vardija ji.
„Lietuvos energija“ svarstė keletą variantų ir galiausiai nusprendė nuomotis rinkoje esantį arba specialiai jai pastatytą pastatą. Preliminariai buvo skelbiama, jog nuomos sutartis galiotų 10 metų, o pastatas turėtų būti statytas po 2011 metų.
R. Gaidelionienė pasakoja, jog naują būstinę nuspręsta nuomotis, nes taip pigiau ir paprasčiau.
„Skaičiavome, darėme apklausą rinkoje. Tai nuomotis vienareikšmiškai pasirodė patrauklesnė alternatyva, negu vystyti patiems. Mūsų turimi sklypai geografiškai nėra labai patrauklūs, o ir neturime patirties, todėl reikėtų burti specialistų komandą. Taigi tai buvo pigiausia ir paprasčiausia alternatyva“, - sakė ji.
R. Gaidelionienė aiškina, jog dėl specifikos - kadangi nuomai gali būti siūlomas dar nepastatytas objektas - ketinama skelbti viešąjį pirkimą. Tai greičiausiai bus pirmas toks konkursas, nes paprastai valstybės įmonės bei įstaigos nekilnojamojo turto nuomos paslaugas rinkoje įsigyja pasinaudodamos įstatymo išimtimi, kai leidžiama viešojo pirkimo neskelbti.
Bendrovė jau buvo paskelbusi nuomos konkurso technines specifikacijas ir, pasak R. Gaidelionienės, sulaukė nemažo rinkos dalyvių susidomėjimo.
Kaip statys, nenusprendė
Valstybės valdomi „Lietuvos geležinkeliai“ taip pat jau pradėjo konsultacijas su rinka dėl naujos centrinės būstinės. Įmonės projektas nuo „Lietuvos energijos“ skiriasi: jau aišku, kad naujasis biuras 2021 metais turėtų kurtis Vilniaus geležinkelio stoties teritorijoje.
„Ten jau turime turto - šalia geležinkelio stoties yra didžiuliai plotai gamybinių patalpų, kurias racionaliau būtų iškelti į teritoriją toliau nuo centro. Be to, labai logiška būtų mūsų lokacija šalia geležinkelio stoties. Svarstyti ir kiti variantai, tačiau galiausiai pasirinkta ši teritorija“, - BNS sakė „Lietuvos geležinkelių“ Komunikacijos departamento direktorius Mantas Dubauskas.
Preliminariai skaičiuojama, jog naujos būstinės Geležinkelio gatvėje plotas turėtų siekti apie 20 tūkst. kv. m, jame įsikurtų apie 1,8 tūkst. grupės darbuotojų. Šiuo metu įmonė ir jos padaliniai sostinėje veikia skirtingose vietose, o daugiausiai jų darbuotojų įsikūrę pastatuose Mindaugo bei Pelesos gatvėse.
Pasak M. Dubausko, dabar bendrovė nori patikrinti, kaip į planus reaguos rinka, todėl pradėtos konsultacijos.
„Dabar atliekame rinkos tyrimą, prašome rinkos dalyvių pateikti savo pasiūlymus dėl būstinės perkėlimo - tiek dėl finansavimo modelio, datos, etapų ir taip toliau. Tai nereiškia jokio įsipareigojimo iš mūsų. Mes tiesiog renkame informaciją iš rinkos ir tik ją išanalizavę spręsime dėl tolimesnių žingsnių. Pirmiausia mes norime įsivertinti galimybes, ar tai geriausias variantas. Tuomet judėsime toliau“, - sakė jis.
Kol kas M. Dubauskas negalėjo pasakyti, ar projektui įgyvendinti bus skelbiamas viešos ir privačios partnerystės konkursas.
Konkursą skelbs iš naujo
Lietuvos bankas, nusprendęs persikelti į Žirmūnų mikrorajoną, jau buvo paskelbęs ir beveik 23 mln. eurų vertės rekonstrukcijos konkursą. Vis dėlto aiškėja, kad vienu ypu visų darbų įsigyti nepavyks, o persikėlimas vėlinamas iki 2022 metų.
„Norėjome turėti partnerį, kuris atliktų tiek projektavimo, tiek rangos darbus, bet matome, kad pagal rinkos nusiteikimą ir Viešųjų pirkimų įstatymą to daryti negalima. Per pastarąjį pusmetį susiformavo ir atitinkama teismų praktika. Dabar planuojame skelbti projektinių pasiūlymų konkursą, kas reiškia architektūrinės vizijos sukūrimą, tuomet nuosekliai galėtume judėti iki rangos pirkimo. Tai užtruks ilgiau, bus daugiau pirkimų, bet panašu, kad dabar viešasis sektorius neturi kito pasirinkimo“, - pasakoja Lietuvos banko Organizacijos tarnybos direktorius Tomas Kvaraciejus.
Skelbta, jog dalis banko valdomų pastatų Žirmūnų gatvėje bus rekonstruojami ir perplanuojami, o dalį planuojama nugriauti ir vietoje jų pastatyti naują 7-8 aukštų, apie 11,1 tūkst. kv. m ploto administracinį pastatą su požemine automobilių stovėjimo aikštele.
Anot T. Kvaraciejaus, nors bankas aiškiai žino, kokio ploto pastato reikia darbuotojams perkelti, tačiau daug laisvės ketinama suteikti ir architektams, kurie turėtų pasiūlyti ne tik, kaip atrodys pastatas, bet ir kaip jis bus suplanuotas.
T. Kvaraciejaus teigimu, veiklą perkelti į Žirmūnus nuspręsta daugiausiai dėl finansinių priežasčių.
„Žirmūnuose yra mūsų grynųjų pinigų aptarnavimo centras ir saugykla, o tai reiškia, kad ten veiklą vykdome ir vykdysime ateityje. Optimizuodami veiklą nusprendėme, kad koncentruosime ją vienoje lokacijoje, todėl kiti pasirinkimai reikštų, jog tokių vietų būtų dvi. Iš finansinės pusės tai nebūtų optimaliausias variantas. Konsultavomės ir su miestu, kuris Gedimino prospektą ateityje mato kaip rekreacinę zoną, nors jis dabar yra ministerijų miestelis. O pagal naująjį bendrąjį planą Žirmūnai yra miesto centro funkcijas vykdantis rajonas - taip mato miesto savivaldybė“, - aiškino jis.
Pirmieji žingsniai ministerijų miestelio projekte
Didžiausią valstybės institucijų perkėlimo projektą turėtų įgyvendinti Turto bankas, neseniai pasirašęs sutartį su konsultantais dėl investicinio projekto ministerijų perkėlimui iš miesto centro.
Pasak Turto banko laikinojo vadovo Mariaus Kliokio, projektas dar labai ankstyvoje stadijoje, todėl jo detalės kol kas visiškai neaiškios.
„Konsultantai pradėjo savo darbą: šnekasi su ministerijomis, kurios galbūt keltųsi į bendrą kompleksą, analizuoja jų poreikius. Tuomet bus išvados, kiek reikėtų ploto. Taip pat analizuojamos vietos, kur galėtų įsikurti toks miestelis. Pagal sutartį jie iki gruodžio turėtų pateikti savo išvadas bei rekomendacijas“, - kalbėjo jis.
M. Kliokio teigimu, konsultantams buvo pateiktas preliminarus vietų, kuriose galėtų iškilti ministerijų miestelis, sąrašas.
„Labai preliminarus sąrašas buvo, pirminius pamąstymus konsultantams pateikėme, bet norime, kad jie pasižiūrėtų kritiškai. Neturime tikslo daryti įtakos, norime, kad žvilgsnis būtų nešališkas, įvertinant duomenis objektyviai. Vienas iš kriterijų yra susisiekimas. Ar tai bus miesto centre, ar kur kitur, dar per anksti kalbėti. Šiaip žiūrint į Europos praktiką, tokie pastatai yra tikrai ne užmiestyje, o pačiame mieste, arčiau kitų valstybės valdymo institucijų“, - aiškino jis, tačiau neatskleidė, kokios teritorijos buvo svarstomos plėtrai.
Turto banko vadovo nuomone, šiuo metu pagrindiniai iššūkiai yra įvertinti ne tik kur galėtų iškilti toks kompleksas, bet ir kokio dydžio jis turėtų būti bei kaip šį projektą įgyvendinti.
Kelsis į Kauną ir į Pilaitę
Dar du projektai - Žemės ūkio ministerijos perkėlimas į Kauną bei Valstybinės mokesčių inspekcijos perkėlimas į Pilaitę - taip pat tik pradėti įgyvendinti, todėl apie juos daug informacijos nepateikiama.
Ministerija neseniai išsirinko projektą kuruosiančią vadovę ir viliasi į Kauną perkelti 2020 metų pradžioje.
Tuo tarpu Valstybinės mokesčių inspekcijos projektą įgyvendinsiantis Turto bankas neseniai pasirašė sutartį su konsultantais dėl investicijų projekto. Preliminariai skaičiuojama, kad apie 19,5 tūkst. kv. m ploto pastato projektas gali kainuoti apie 24,9 mln. eurų. Preliminarus projekto įgyvendinimo terminas - 2022-2023 metai.
Planuoja sunkiai
„Lietuvos energiją“, „Lietuvos geležinkelius“ ir Turto banką dėl būstinių perkėlimo konsultuojančios bendrovės „Newsec advisers LT“ atstovas M. Kulbokas tvirtina apie konkrečius projektus negalintis kalbėti, tačiau pastebi, jog nors poreikį kraustytis lemia racionalios priežastys, tačiau planuoti tokius procesus institucijoms sekasi sunkiai.
„Poreikį pirmiausia lemia racionalūs ekonominiai veiksniai, pavyzdžiui, noras optimizuoti plotą, sumažinti sąnaudas, sukelti visus į bendrą biurą arba priešingai - išaugtas senas biuras. Tačiau tokios praktikos iš esmės yra labai nedaug, trūksta kompetencijos, o pirkimai dažnai būna sudėtingi. Projektuose dažnai nesilaikoma terminų ir biudžetų - beveik visuomet reikia papildomo finansavimo dėl nenumatytų darbų“, - sako jis.
Pasak M. Kulboko, valstybės institucijoms sudėtingiausia prognozuoti darbuotojų skaičių, nors geros darbo sąlygos gali padėti pritraukti specialistų.
M. Kulboko nuomone, rinkos susidomėjimas būstinių perkėlimo projektais yra nemažas, tačiau jiems nei verslas, nei valstybė nėra pakankamai pasirengę. Rinkos dalyviai, M. Kulboko teigimu, šiuo metu nelabai turi ką pasiūlyti viešajam sektoriui.
„Sklypų tikrai yra, bet nėra pastatytų objektų. Jų ir negali būti, nes statybos prasideda turint nuomininką. Jį radus, plėtotojas 24-28 mėnesius gali pasiūlyti biurą. Tačiau svarbus ir strateginis sprendimas, ką rinktis: nuomą ar nuosavybę, nes kyla klausimų, kaip užtikrinti valstybės paslaptis, veiklos tęstinumą ir panašiai. Sakyčiau, kad dabar vyksta abipusė žvalgyba“, - kalbėjo jis.
