Kur investuoti šiandien, kad atsipirktų rytoj

Investavimas į nekilnojamąjį turtą, panašu, jau tampa daugelio lietuvių religija. Tikrai taip, po krepšinio. Nors krepšinis vis labiau blanksta, investavimas tik įgauna pagreitį. Tai rodo tiek sparčiai augantys NT pardavimo rodikliai, tiek informacijos apie investavimo galimybes gausa. 

Bankų ir kitų finansinių institucijų rinkos analitikai bei nekilnojamojo turto ekspertai skelbia įvairią statistinę informaciją, tačiau dažnas (investuotojas) gali susidurti su dilema, kaip tą informaciją suprasti bei prieiti išvadą: kur investuoti šiandien, kad atsipirktų rytoj. Ir nors tai skamba gana dviprasmiškai – rytoj tikrai neatsipirks, tačiau kartu motyvuoja tuo, kaip investuoti ir neapsirikti siekiant gauti patrauklią grąžą. Investicinė grąža kiekvieno gali būti vertinama savaip: vieniems užtenka garantuotų 5 ar 6 % per metus ir jie nelinkę per daug rizikuoti, kitus domina trumpalaikė nuoma, dažnai generuojanti gerokai didesnę grąžą nei ilgalaikė. Tokiu atveju galima kalbėti apie 10 % ir net daugiau.

 

Investicinė grąža kiekvieno gali būti vertinama savaip: vieniems užtenka garantuotų 5 ar 6 % per metus ir jie nelinkę per daug rizikuoti, kitus domina trumpalaikė nuoma.

 

Kaip apskaičiuoti investicinę grąžą

Paanalizuokime konkretų pavyzdį. Vidutinė apie 40–50 kv. m ploto (vieno miegamojo) buto Vilniaus Senamiestyje ar netoli jo rinkos įsigijimo kaina – apie 100 000 €. Ilgalaikės nuomos kaina vidutiniškai svyruoja apie 500 € / mėn. Užsiimdami trumpalaike nuoma, priklausomai nuo sezono, tokį butą išnuomotumėte už 40–60 € / parai. Vidutinis metinis užimtumas – 60 %, kas sudaro 18 dienų per mėnesį. 50 € per parą, padauginus iš 18-kos užimtų dienų, sudaro 900 € pajamų per mėnesį. Tarkime, kad butą perleisite administruoti įmonei, kuriai reikės sumokėti apie 30 % nuo nuomos pajamų, tuomet 900 € x 0,7 % = 630 €. Taigi, įvertinkite du scenarijus:

  1. Kai nuomojamą butą administruojate patys: 900 € / mėn. x 12 mėnesių dalijame iš buto kainos 110 000 € x 100 = 9,8 % metinė grąža.
  2. Kai buto administravimą patikite tuo užsiimančiai įmonei (administravimo mokestis – 30 %): 630 € / mėn. x 12 mėnesių dalijame iš buto kainos 110 000 € x 100 = 6,8 % metinė grąža.

 

Ką pravartu žinoti prieš investuojant

Ketinantys investuoti į NT pirmiausia turėtų išsigryninti šiuos pagrindinius dalykus:

  • nuspręskite, į kokį gyvenamąjį nekilnojamojo turto objektą planuojate investuoti, trumpai tariant: ar užsiimsite trumpalaike, ar ilgalaike nuoma? O galbūt verta ieškoti tokio varianto, kuris tiktų ir vienu, ir kitu atveju. Pavyzdžiui, 40 kv. m (vieno miegamojo) butas, kurio kaina rinkoje svyruoja apie 110 000 €, – labai optimalus variantas tiek dydžio, tiek kainos prasme;

 

Nuspręskite, į kokį gyvenamąjį nekilnojamojo turto objektą planuojate investuoti: ar užsiimsite trumpalaike, ar ilgalaike nuoma?

 

  • įvertinkite, koks investicinio būsto likvidumas – neužtenka tik įsigyti: ar pavyks nesunkiai parduoti prireikus?
  • ar jūs kaip investuotojas ir būsite tik investuotojas, ar ketinate užsiimti ir tolesniu turto administravimu? Patartina apsistoti būtent ties investuotojo pozicija (kad ir kaip mes, lietuviai, esame linkę viską daryti patys);
  • planuodami investuoti į senos statybos butą, išsiaiškinkite, kokios šildymo išlaidos, objekto būklė;
  • nuspręskite, kas bus jūsų įsigyto NT tikslinis klientas – tokiu atveju susiaurės paieškos laukas, lemiantis įsigyjamo būsto lokaciją, dydį, suplanavimą, įrengimą. Šiandienos tendencijos atspindi mažesnių, funkcionaliai suplanuotų būstų poreikį. Ir jeigu jūsų tikslinis nuomininkas ne JAV ambasada, kurią domina didžiuliai būstai Vilniaus Senamiestyje, o paprasti gyventojai – kompaktiškai suplanuota erdvė, taupanti tiek jūsų pačių, tiek jūsų nuomininkų pinigus, visuomet bus vienas iš kertinių kriterijų renkantis NT investicijai.  Pasvarstykite: tarkime, vieno miegamojo butas gali būti ir 50 kv. m ploto, kuriame bus įkomponuotas bene 10 kv. m koridorius. Kitas variantas: tas pats vieno miegamojo butas, telpantis į 40 kv. m. Jaučiate skirtumą? Jūsų investicinė suma sumažėja 20 (!) %, butą nuomos rinkoje galite pasiūlyti žemesne kaina – laimite tiek jūs, tiek būsimas jūsų nuomininkas;  

 

Nuspręskite, kas bus jūsų įsigyto NT tikslinis klientas – tokiu atveju susiaurės paieškos laukas, lemiantis įsigyjamo būsto lokaciją, dydį, suplanavimą, įrengimą.

 

  • kaip įrengsite nuomai skirtą būstą? Tarkime, dabar madinga „Ikea“ yra paprasta – nuvažiavai, išsirinkai, surinkai ir viskas. Patogu tiek įrengiant būstą, tiek įsigyjant šiuolaikiškus baldus, interjero detales ar aksesuarus. Tačiau kartu vienoda iki negalėjimo: tie patys staliukai, lentynos, šviestuvai... vos ne kas antrame bute. Kuriam laikui gal ir neblogai, bet jei galvojate apie išskirtinumą iš kitų butų, norėdami pritraukti labiau mokų klientą (nuomininką), galiausiai įvertindami tai, kaip jūsų butas atrodys po kelerių metų, vertėtų apdailai ir įrengimui skirti daugiau dėmesio, rinktis kokybiškus bei išskirtinius daiktus, galbūt samdyti profesionalų interjero dizainerį, kuris pasiūlytų originalių sprendimų;
  • jei nesate patyręs investuotojas, neišmanote NT rinkos (būkite sąžiningi bent jau patys sau!) – pasikliaukite šios srities profesionalais – NT brokeriais ir konsultantais. Mano paties patirtis su „Capital“ brokeriais – tik teigiama: sutikau daugybę jaunų, veržlių, savo darbą išmanančių NT brokerių, galinčių rekomenduoti įvairiausių investuoti tinkamų objektų.

 

TEKSTAS – Tomo Grižo.