BIURŲ RINKA LIETUVOJE. Pasiūla ir tendencijos
freepic.com nuotr. / Verslo centras

Pastaruosius keletą metų Vilniuje stebimas smarkus komercinio NT sektoriaus augimas, po truputį sostinę vejasi ir Kaunas. Tačiau ekspertai jau dabar įspėja, kad pasiūlos ūgtelėjimą šiame segmente iš esmės lėmė didelių užsienio kompanijų atėjimas, o jų Lietuvoje nedaugėja taip sparčiai, kaip verslo centrų. Tai reiškia, kad artimiausiu metu iniciatyvą į savo rankas gali perimti nuomininkai – dėl didelės verslo centrų konkurencijos nuomotojai taps sukalbamesni ir lankstesni kainos atžvilgiu.

Skirtingai nei gyvenamasis sektorius, komercinis nėra natūralus, gyvybiškai svarbus segmentas žmonių gyvenime, todėl jo plėtra labai priklauso nuo verslo aplinkos lūkesčių bei investicijų. Šiuo metu akivaizdus lyderis šiame segmente yra Vilnius, čia koncentruojasi verslas. Tačiau kalbama išskirtinai apie administracinio NT sektoriaus augimą, nes nei prekybinių, nei gamybinių, sandėliavimo ar maitinimo patalpų pastaraisiais metais taip sparčiai nedaugėjo.

Svarbios užsienio kompanijos


Didelį aukštos klasės patalpų poreikį lemia stambių užsienio kompanijų atėjimas į Lietuvą, tai ypač pastebima Vilniuje. Šis regionas komercinio NT atžvilgiu smarkiai lenkia kitus, nes tiek didžiųjų užsienio, tiek ir Lietuvos kompanijų pagrindinės atstovybės yra būtent sostinėje.
„Tačiau tokių įmonių skaičius yra ribotas ir šis sektorius negali plėstis neatsižvelgdamas į užsienio kompanijų perspektyvas Lietuvoje. Jei verslo centrui pavyksta pritraukti didelę kompaniją, pavyzdžiui, „Green Hall“ – „Barclays“, „Quadrum“ – DNB, „Beta“ – „Western Union“, tokiu atveju jis užsipildo labai greitai. Jeigu verslo centrą tenka užpildyti sąlyginai nedidelėmis kompanijomis – tai užtrunka“, – tvirtina Mantas Mikočiūnas, „Capital Team“ biuro vadovas.
Taigi, jei Lietuva nepritrauks naujų didelių užsienio kompanijų, su tuo bus smarkiai susieta ir komercinio NT sektoriaus plėtra. Be to, teks sukti galvą ir dėl jau pastatytų verslo centrų užimtumo, nes pasiūla gali neatitikti paklausos.

Viešasis sektorius – aktyvesnis


Pastaruoju metu smarkiai suaktyvėjo viešojo sektoriaus domėjimasis esamomis galimybėmis NT rinkoje – papildomą stimulą suteikė ir šalies Vyriausybės išreikšta pozicija dėl valstybės valdomo turto optimizavimo.
„Tai matome ir iš pastarųjų pavyzdžių: bendrovė „Vilniaus vandenys“ išsinuomojo apie 1,8 tūkst. kv. m ploto naujame verslo centre „Duetto“, o AB „Energijos skirstymo operatorius“ perkėlė savo klientų aptarnavimo centrą į „Grand Office“ – naujai pastatytą verslo centrą“, – vardija „Capital PRO“ Komercijos skyriaus vadovas Artūras Selivončikas.
Jo teigimu, artimiausiu metu viešasis sektorius bus dar aktyvesnis, todėl ateityje neabejotinai išvysime daugiau built to suit tipo projektų, kai pagal konkrečius nuomininko poreikius yra išplėtojamas projektas ir sudaroma ilgalaikė nuomos sutartis.
Puikus to pavyzdys yra „MG Valda“, kurie pagal nuomininko poreikius pastatys ir pritaikys patalpas Vilniaus apskrities vyriausiajam policijos komisariatui.

Išloš nuomininkai?


Vilniuje administracinio NT sektoriuje kurį laiką buvo susidaręs vakuumas – vos keli A klasės verslo centrai diktavo sąlygas nuomininkams, nes paklausa buvo didesnė už pasiūlą.
„Tačiau pastaraisiais metais situacija visiškai pasikeitė, šiuo metu nuomininkai gali rinktis. Artimiausiu metu konkurencija jiems bus palanki: pasirinkimas yra gana nemažas, o ir nuomotojai taikosi prie nuomininkų, kad tik juos pritrauktų. Tai gali lemti ir geresnės kainos pokytį nuomininko atžvilgiu“, – įsitikinęs M. Mikočiūnas.
Kokią įtaką konkurencinei situacijai ir nuomos kainoms gali turėti aktyvesnis viešojo sektoriaus įsitraukimas? Pasak A. Selivončiko, dėl smarkiai išaugusios pasiūlos ta įtaka tikrai nebus didelė.
„Vien 2016 ir 2017 m. Vilniaus rinkai buvo pasiūlyta apie 160 tūkst. kv. m A klasės ar B+ klasės biuro patalpų, t. y. maždaug po 80 tūkst. kv. m kasmet. Iki šio laikotarpio iš viso rinkoje buvo apie 450 tūkst. kv. m ploto biurų, kas sudaro apie 35 % prieaugį. Tad artimiausiu metu matysime šiek tiek sumažėjusį užimtumą ir tai suteiks naujiems nuomininkams didesnį derybinį pranašumą“, – teigia jis.

Kaune pajudėjo ledai


Šalies valdžiai pasidalijus mintimis, kad dalį valstybinių institucijų būtų galima perkelti į Kauną, iš karto pasigirdo abejonių, ar čia yra pakankama verslo centrų pasiūla. Tačiau iš tiesų šiuo metu mieste situacija kaip niekada palanki, svarbiausias vaidmuo tenka Karaliaus Mindaugo prospekte statomiems verslo centrams, tapsiantiems Kauno miesto verslo prekės ženklu.
„Pagal plėtotojų planus 2018 m., užbaigus statyti visus projektus, Kaunas turės pasiūlyti rinkai apie 170 tūkst. kv. m naujų biurų patalpų. Didžioji dalis bus nauji modernūs pastatai“, – sako „Capital Kaunas“ NT brokeris Giedrius Šmigelskis.
Didžiausias projektas plėtojamas Karaliaus Mindaugo prospekte – „Magnum“ verslo centras, kurio bendras plotas sieks apie 20 tūkst. kv. m, iš kurių 13 tūkst. kv. m bus skirta biurų patalpoms ir apie 2 tūkst. – komercinės paskirties nuomai. Šalia jau kitų metų pavasarį duris atvers „Imlitex Holdings“ plėtojamas verslo centras „Arka“ (apie 8,2 tūkst. kv. m nuomojamo ploto), Vienybės aikštėje rekonstruojamo „Pramprojekto“ pastatų kompleksas pasiūlys rinkai apie 14 tūkst. kv. m nuomojamo ploto, dar yra žinomi „Dokas“, „River Hall“ ir kiti projektai.
„Anksčiau verslo projektai būdavo tik „popieriniai“. Dabar, priėmus tinkamus sprendimus, matome visame mieste statomus naujus komercinės paskirties pastatus. Netgi seni, sovietmečiu statyti pastatai sulaukia investuotojų dėmesio: jie rekonstruojami, aplink atnaujinama infrastruktūra, statomos automobilių statymo aikštelės“, – pasakoja NT brokeris G. Šmigelskis.

Uostamiestyje juntamas atotrūkis


Staigus kai kurių segmentų komercinio NT išplėtimas Vilniuje ir Kaune padidino atotrūkį nuo uostamiesčio.
„Klaipėdos uostas ir Klaipėdos miestas, galima sakyti, yra dvi atskiros respublikos, tad nors uosto apkrovimas auga, miestas išgyvena demografinius smūgius, taip pat daugelis komercinių patalpų naudojamos tik vasaros sezono metu“, – atotrūkio priežastis vardija „Capital Team“ biuro vadovas M. Mikočiūnas.
Pasak jo, Klaipėdoje labai nedaug didelių net vietinės reikšmės kompanijų, nekalbant jau apie tarptautines, taip pat mažas didelių prekybos ir verslo centrų skaičius rodo, kad mieste vyrauja vidutinių arba mažų įmonių rinka: „Šiuo metu kai kurie A klasės verslo centrai nėra visiškai užpildyti, todėl artimiausiu metu statyti naujų didelio poreikio rinkoje nėra.“

A klasės biuro nuomos kainos:
VILNIUJE nuo 13 iki 18 Eur / kv. m
KAUNE nuo 10 iki 14 Eur / kv. m
KLAIPĖDOJE nuo 7 iki 9 Eur / kv. m

TEKSTAS – Aistės Jasinskaitės
Adobe Stock nuotr.