Išsvajotas namas – koks jis šiandien?
Planuojant statyti ar įsigyti namą, butą, verta panagrinėti, kokie pokyčiai vyksta Lietuvoje. Mes neturime tokių ilgalaikių tradicijų kaip kitos šalys, o individualių namų rinka vystosi tik 30 nepriklausomybės metų, tačiau per juos sukaupėme nemažą patirtį ir toliau ją tebekaupiame, nes keičiasi demografinė, geopolitinė situacija, žmonės iš kaimo gyvenviečių ir mažesnių miestų migruoja į didmiesčius. Apie pokyčius individualaus būsto rinkoje ir pirkėjų lūkesčius įžvalgomis pasidalijo Džiuginta Daujotaitė, nekilnojamojo turto bendrovės „Resolution“ vadovė, ir Antanas Kišūnas, „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas.
Kaip per pastaruosius 10 metų po krizės kito žmonių poreikiai individualiam namui?
A.Kišūnas: Sumažėjo paklausa didelės kvadratūros namams dideliuose sklypuose. Tai lėmė augančios statybos, namų išlaikymo sąnaudos ir žmonių užimtumas. Didelis dėmesys skiriamas statybos kokybei ir garantijoms. Namai tapo ergonomiški, funkcionalūs, taupūs.
Pirkėjai, ieškantys erdvesnio buto naujai statomuose daugiabučiuose, susiduria su gana skurdžiu pasirinkimu, jau nekalbant apie tokius suplanavimo sprendimus daugiabučiuose kaip atskira virtuvės zona. O augančios pirkėjų galimybės ir niekur nedingęs erdvesnio būsto siekis tiesiog verčia didesnio ploto ieškančius pirkėjus nukreipti savo žvilgsnį į namų segmentą, kuris, nenuostabu, išgyvena savo aukščiausio aktyvumo laikotarpį per visą istoriją. „Ober-Haus“ duomenimis, 2018 ir 2019 metais plėtotojai Vilniaus mieste ir jo apylinkėse kasmet iš viso pastatė ir pardavimui pasiūlė po 800 namų ir tai yra didžiausias pardavimui pastatytų namų skaičius per visą istoriją.
Nepaisant to, kad namų plotas ir toliau mažėja (2019 metais pastatytų ir pardavimui pasiūlytų namų vidutinis bendras plotas sudarė 99 kv. m ir tai mažiausias rodiklis per visą istoriją), toks būstas išlieka bene vienintele platesne alternatyva ieškantiems erdvesnių namų.
Kaip kito jo plotas?
A.Kišūnas: Kasmet stebime toliau mažėjantį naujos statybos butų plotą daugiabučiuose, kas būtent ir paskatino individualių ir sublokuotų namų sektoriaus plėtrą, kur namų plėtotojai gali pasiūlyti erdvesnį būstą didesnėms šeimoms.
Pastebimai augant konkurencijai daugiabučių namų segmente, dalis plėtotojų ir pavienių investuotojų pastaraisiais metais ryžosi rinkai pasiūlyti įperkamą namų variantą būsto pirkėjams. Ir nors 2019 metais vidutinis plėtotojų pastatyto namo, skirto parduoti, vidutinis plotas tesiekė 99 m², tai vis tiek yra dvigubai daugiau nei vidutinis buto plotas naujai pastatytuose daugiabučiuose (2019 metais šalies sotinėje pastatytuose daugiabučiuose vidutinis buto plotas sudarė 50,8 m²).
Vilniaus mieste stebimas itin spartus augimas namų segmente, kuriame pastaruosius 5 metus kasmet fiksuojami vis nauji visų laikų tiek aktyvumo, tiek statybų, tiek išleidžiamų pinigų rekordai. „Ober-Haus“ skaičiavimais, iš viso 2019 metais Vilniaus mieste ir jo apylinkėse pardavimui pastatyta 817 namų. Tai didžiausi metiniai pasiūlos rodikliai per visą Lietuvos nekilnojamojo turto rinkos istoriją. Namų plėtotojai žada gausų pastatytų namų skaičių ir šiais metais.
Kokie dabar lūkesčiai, kokie namai patraukliausi?
A.Kišūnas: Patraukliausi yra naujos statybos namai gerose vietose, taupūs, aukštos energetinės klasės. Labai svarbu esamos ar planuojamos infrastruktūros. Geras kainos ir kokybės santykis.
D.Daujotaitė: Populiariausi – efektyviai suplanuoti, nedidelio ploto (iki 120 kv. m) namai. Itin svarbu tai, kad jie būtų ekonomiški. Populiarūs vieno aukšto namai. Ne mažiau geidžiami tampa ir buto ploto (iki 90 kv. m.) blokuoti (sujungti) kotedžai, kurių kaina yra mažesnė nei buto, t. y. pirkėjas nusiperka didesnį gyvenamąjį plotą, tačiau ne miesto centrinėje dalyje.
Ar geriau, kad namas yra toliau nuo miesto, bet sutvarkytame naujame kvartale, ar geriau mieste, tačiau sodo sklype ar anksčiau susiformavusiame kvartale?
A.Kišūnas: Viskas priklauso nuo žmogaus, kuris ketina įsigyti vienokį ar kitokį turtą, poreikių, finansinių galimybių ir lūkesčių. Kolektyvinių sodų populiarumo era, panašu, jau baigėsi. Mat juose nėra galimybių turėti gerus ir patogius kelius, be problemų įsivesti komunikacijas, t. y. dujas, miesto vandentiekį ir kanalizaciją. Išimtimi galima laikyti tas sodų bendrijas, kurios yra miestų ribose. Ten vis dar gana intensyviai perkami sklypai privačių namų statybai, taip pat ir nedideli nekilnojamojo turto vystytojai mielai tokius sklypus perka.
Visgi dažniausias pirkėjų pasirinkimas šiandien yra naujų namų kvartalai su gerai išvystyta infrastruktūra, visomis komunikacijomis ir kuo arčiau miesto arba jo ribose.
Graži vieta ar patraukli miesto infrastruktūra – kas lemia pirkėjo sprendimą?
D.Daujotaitė: Bendros formulės nėra, kiekvienas pirkėjas dažnu atveju visiems savo sprendimams randa paaiškinimą. Yra pirkėjų, kuriems svarbiausiu pasirinkimu pirkti namą tampa privatumas, gražus landšaftas, gamta, yra kitų, kurie namą perka būtent išvystytame kvartale, galvodami apie tai, kad svarbu kaimynystė, viešasis transportas, būsto pasiekimas.
Atstumas, kurį pirkėjai vertina kaip tą, kuris dar tinkamas, yra maksimaliai iki 20 km nuo miesto centro. Tačiau labai svarbi esama infrastruktūra: ar yra netoliese viešojo transporto stotelės, kokie keliai, kuri miesto pusė.
Dabartinio namo pirkėjo portretas – ar jis konservatyvus, ar domina maža kaina, ar komfortas?
D.Daujotaitė: Išskirčiau trijų tipų pirkėjus. – Pirkėjas, ieškantis ekonomiško būsto, kuris perkamas už buto kainą mieste, tačiau erdvesnis ir su didesniu kambarių skaičiumi. Šis pirkėjas dažnu atveju daro kompromisą neturėti itin geros infrastruktūros, komforto ar aukštos kokybės statybų. Svarbus kriterijus – kaina.
– Pirkėjas, ieškantis savo gyvenimo poreikius atitinkančio būsto. Norintis turėti sau ar savo šeimai reikalingą erdvesnį plotą gyvenimui, kiemą. Šis pirkėjas nori ekonomiško, bet kokybiško gyvenamojo būsto, vertina kokybiškas medžiagas, gerą suplanavimą, erdves.
– Pirkėjas, norintis išskirtinumo, itin aukštos kokybės statybos, dar didesnių erdvių ir dažnu atveju – išskirtinės vietos. Taip pat labai svarbus tampa ir susisiekimas su miestu, namo lokacija. Tai reiklus pirkėjas, kuriam pagrindiniu pasirinkimo kriterijumi tampa ne kaina, o namo išskirtinumas, dizaino sprendimai, kaimynystė ir lokacija mieste.
Namas nuomai – ar tokių yra? Kokie reikalavimai, kad nuomininkai čiuptų namą nekilnojamojo turto bendrovei iš rankų
A.Kišūnas: Namų nuomos rinka Lietuvoje nėra labai išvystyta. Šiandien nepopuliaru statyti namus ar kotedžus nuomai ir pirkėjai rečiau investuoja į tokį turtą, norėdami jį išnuomoti. Populiariausi investiciniai nekilnojamojo turto objektai yra butai ar nedideli loftai.
Paklausiausi ir greičiausiai išnuomojami yra nedideli namai ar kotedžai, su lopinėliu žemės, gerai išvystytomis ryšių bei socialinėmis infrastruktūromis ir už rinkos kainą.
Nestandartiniai sprendimai – kokie pasitaikė Jūsų praktikoje ir kaip reaguoja pirkėjai?
A.Kišūnas: Kiekvienas turtas turi savo pirkėją. Aišku, nestandartiniam namui turi būti ir nestandartiškai mąstantis pirkėjas. Jų rinkoje paprastai pasitaiko rečiau, bet tikrai pasitaiko. Norint parduoti labai nestandartinį namą, iškyla rizika, kad pardavimo procesas užsitęs. Bet, kita vertus, kas buvo anksčiau nestandartinis sprendimas, šiandien yra norma. Taip kad bijoti tikrai nereikia, bet atsargiau žiūrėti patartina.
D.Daujotaitė: Nestandartinių namų pavyzdžių iš tiesų yra itin daug, tačiau visų pirma dažniausiai jie išsiskiria neįprastomis formomis, erdvių suplanavimu, kitokiais dizaino sprendimais ar apdailos medžiagų pasirinkimu. Yra pirkėjų, kurie ieško būtent neįprastų formų individualių namų, tačiau jokiu būdu tai nėra taisyklė. Tokių pirkėjų vis dar turime mažai, jie dažnai būna nišiniai ir retai kada kažkieno kito fantazija atitinka ieškančio pirkėjo viziją. Tad išskirtinumas nebūtinai augina kainą, kartais tai gali būti veiksniu, kuris būtent lems ir mažesnę kainą.
Ar verta, planuojant šeimos namą, galvoti apie jo pardavimą, situacijai pasikeitus?
A.Kišūnas: Planuojant įsigyti būstą, nesvarbu, ar tai butas ar namas, visada reikia pagalvoti ir apie jo likvidumą. Pagrindiniai likvidaus būsto aspektai yra gera lokacija, infrastruktūra, statyba (sena ar nauja) ir rinkos kaina. Jei būstas atitinka šiuos kriterijus, ateityje parduodant turtą neturėtų kilti keblumų, sumažėja ženklaus kainos kritimo rizika finansinio nuosmukio metu.
D.Daujotaitė: Taip, džiaugiamės tuo, kad prie šios edukacijos galime prisidėti ir patys. Jei anksčiau buvo itin gajus pirkimas „visam gyvenimui“, tai dabar žmonės racionaliau žiūri į nekilnojamojo turto įsigijimą – vertina, kad apsistos jame vieną iš savo gyvenimo etapų. Tačiau namo pirkėjai planuoja jame gyventi ilgiau nei buto pirkėjai, t. y. bent 10 metų. Lemia tai, kad individualus namas visuomet pareikalaus didesnių investicijų – tai aplinkos sutvarkymas, didesnės nuolatinės eksploatacinės išlaidos. Taip pat namas dažnu atveju ir ilgesnį laiką patenkina šeimos gyvenimo poreikius – turi didesnį plotą ir kambarių skaičių.
Ką patartumėte ieškantiems namo pirkimui?
D.Daujotaitė: Visų pirma tinkamai įsivertinti savo šiandieninį poreikį ir finansines galimybes. Ne mažiau svarbu ir be romantikos pažvelgti į savo gyvenimo būdą – ar tikrai individualus namas jį atitiks. Namas nėra tik erdvė, kurioje gyveni, įprastai tai pareikalauja didesnio paties pirkėjo įsitraukimo ir daugiau laiko, pavyzdžiui, sniegui kasti ar vejos priežiūrai.
-crop-1903x334.jpg)