Ar atgausite pinigus už pagerintą nuomojamą butą?
Pasitaiko, jog nuomininkas pagerina išsinuomotą daiktą (pavyzdžiui, atlieka pastato rekonstrukciją, įrengia patalpas ir pan.), tačiau turto savininkas atsisako atlyginti šias išlaidas. Įstatymas nurodo, jog nuomininkui su nuomotojo leidimu išsinuomotą daiktą pagerinus atsiranda teisę į patirtų būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymai ar sutartis numato kitaip. Teismų praktika skiria keturias sąlygas, kada nuomininkas gali tikėtis susigrąžinti tokias išlaidas.
Pasak advokatų profesinės bendrijos „Avocad“ teisininko Manto Baigio, Lietuvos teismų praktikoje jau yra tokių ginčų. Vienoje iš bylų įrodinėta, jog atlikta išsinuomoto pastato rekonstrukcija, jai gautas sutikimas konkliudentiniais veiksmais. Pirmos ir apeliacinės instancijų teismai vertino, jog ieškovas turėjo aiškiai susitarti dėl rekonstrukcijos ir kam tokiu atveju turėtų tekti jos išlaidos. Kitaip tariant, turėjo būti sudarytas rašytinis susitarimas dėl darbų apimties bei kitų sąlygų.
Kasaciniame teisme pritarta žemesnių instancijų sprendimams, ieškinys atmestas. Pabrėžta, jog viena iš esminių sąlygų yra nuomotojo rašytinis leidimas / sutikimas atlikti turto pagerinimus veiksmus. Byloje tokia aplinkybė nenustatyta, todėl konstatuota, jog nuomininkas neįgijo teisės į patirtų išlaidų atlyginimą.
Kokias esmines sąlygas, siekiant prisiteisti išlaidas už nuomojamo turto pagerinimą, išskiria teismai?
- Ar nuomininkas pagerino išsinuomotą daiktą;
- Ar nuomininkas turėjo nuomotojo leidimą daryti daikto pagerinimus;
- Ar nuomininkas turėjo sutaręs šiam tikslui būtinų išlaidų dydį;
- Ar įstatyme, ar šalių sutarties nenustatyta kitokių šių išlaidų atlyginimo taisyklių.
Anot Manto Baigio, verta atkreipti dėmesį į 2 punktą, dėl kurio praktikoje ir kyla ginčai. Rekomenduotina visais atvejais tokių veiksmų atlikimą suderinti, pasirašyti susitarimą raštu, jame aptarti sąlygas dėl (a) darbų apimties; (b) tvarkos; (c) kam tenka tokios išlaidos, atsiskaitymo ir pan. Tai apsaugos ginče dėl turto pagerinimo išlaidų priteisimo.
Kita vertus, susitarimas svarbus ir nuomotojui, kuris, prieš duodamas leidimą / sutikimą, turėtų aptarti minėtas sąlygas, nusistatyti aiškius kriterijus dėl darbų rezultato, kokybės ir pan. Reikia vengti situacijų, kai duodamas formalus leidimus atlikti turto pagerinimo veiksmus, prisiimant šias išlaidas, tačiau neaptariant išsamiau bei konkrečiau visų minėtų sąlygų. Todėl visais atvejais rekomenduojama kreiptis į profesionalus, įvertinti visas galimas rizikas bei pasekmes. Tai leis išvengti beprasmių teisminių ginčų, kurie reikalauja daug laiko ir pinigų.
