Vystytojai įsivedė saugiklius

Butų prekybai šturmuojant aukštumas atkuto spekuliantai. Jei prieš krizę dalis žmonių spekuliuodavo nekilnojamu turtu jį perkant ir parduodant, tai dabar užtenka rezervacijų Nekilnojamo turto ekspertai sako, kad tokie asmenys gali išpūsti ką tik pastatytų butų kainas, todėl plėtotojai stengiasi tokiems spekuliantams užkirsti kelią.

Nekilnojamojo turto agentūros „Capital“ ekspertas ir analitikas, Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos valdybos narys Mantas Mikočiūnas pripažįsta, kad NT rinkoje pasitaiko „spekuliacijų“ ankstyvosiomis rezervacijomis, tačiau vystytojai imasi tam tikrų prevenciniųpriemonių.

„Nemažai vystytojų įsivedė saugiklius, kad butą gali pirkti tik tas, kas jį rezervavo. Jei nori butą perleisti kažkam kitam, turi sumokėti baudą. Kiti NT vystytojai verčiau sutinka grąžinti rezervacijos mokestį nei leisti butą perleisti kitam pirkėjui“, - pasakoja M. Mikočiūnas.

Kai kurie NT plėtotojai nustatė, kad norint rezervuoti butą su galimybe kažkam jį perleisti, turi mokėti visai kitokio dydžio avansą – ne 500 eurų ir net ne 2,000 eurų, bet 10-15 proc. turto vertės. Tokiu atveju pirkėjai įsipareigoja butą ir pirkti.

„Rezervacinių sutarčių „perleidimas“ kitiems buvo labai populiarus anksčiau, ypatingai 2006-2007 metais. Todėl NT „burbulas“ ir pūtėsi. Realiai daugiabučiai dar būdavo nepastatyti, o butus spėdavo perparduoti po kelis kartus. Juk didelis skirtumas, ar pirkti butą „iš popieriaus“, ar kai jau gali fiziškai užeiti ir po jį pavaikščioti. Tokį butą gali parduoti daug brangiau, - vieną iš ankstesnės krizės priežasčių priminė „Capital“ ekspertas. – Šiandien tokios situacijos vengiama, todėl didieji vystytojai ir įsivedė tuos saugiklius“.

M. Mikočiūnas pastebi, kad tokių, kurie už nepastatytą butą sumokėtų 2 tūkstančius eurų, po metų perleistų rezervacinę sutartį ir uždirbtų skirtumą, yra labai mažai. „Plėtotojai jau „perkando“ šį „biznį“ ir užkerta tam kelią“, - sako ekspertas.

 

 

Nelikvidžiam turtui daro išimtis

„Spekuliacijų“ butų rezervacijomis pasitaiko mažesnių statytojų projektuose, ypatingai, jei turtas nelikvidus

„Jei mažesnieji vystytojai mato, kad keli butai mažiau likvidesni, tai leidžia tokiu būdu rezervuotis ir už mažesnes sumas. Tačiau tai jau labiau išimtis nei taisyklė“, - sako M. Mikočiūnas.

„Spekuliantai“ dažniausiai rezervuoja butus dar projektinėje stadijoje, kuri liaudyje vadinama „perka iš planų“. Tuo metu butui dar net nėra priskirto unikalaus numerio, o dažnu atveju būna dar tik gautas leidimas statybai.

Kartais „spekuliantai“ naudingi net vystytojams

„Kartais tokia situacija būna naudinga net vystytojams, ypatingai prieš kreditorius – bankus, jei reikia parodyti preliminarių rezervacinių sutarčių skaičių, kad pardavimai vyksta ir projektas likvidus. Vystytojai „paleidžia“ pigius butus pakankamai geromis sąlygomis, bet tai nebūna ilgalaikis projektas, tik iki statybų pradžios ar iki tam tikro baigtumo lygio. Ta pirminė rezervacija galioja mėnesį – du, maksimum – tris“, - pasakoja „Capital“ ekspertas.

Kadangi dažnu atveju vystytojas kainodarą reguliuoja keliskart vystymo stadijoje, tai po kelių mėnesių pardavus rezervacines sutartis įmanoma užsidirbti.

„Tokių spekuliantų nėra labai daug, nes jie pakankamai gerai turi nujausti rinką, kad galėtų taip lengva ranka užsirezervuoti 10 ar 15 butų. Šie skaičiai labai „sutirštinti“ – taip labai retai būna, realiau kai rezervuoja 5 butus. Tačiau „spekuliantai“ vis tiek turi labai gerai išmanyti rinką, kad nesunkiai parduotų tuos butus už poros mėnesių ir dar uždirbtų. Todėl kartais jie samdo NT brokerius, kurie padeda projekte išsirinkti geriausius variantus“, - atskleidė NT ekspertas.

Šiai dienai NT vystytojai neleidžia vos už 2,000 eurų rezervacijos mokestį butą „saugoti“ metus laiko. Rezervacija galioja tol, kol prasideda realios statybos – apie 1-2 mėnesius.

Todėl rekomenduojama „spekuliantams“ turėti galimybių butą pirkti ir patiems, jei nepavyktų greitai perparduoti. Galima butą parduoti po įsigijimo arba įrengti ir parduoti jau su apdaila.

„Tas visiškas spekuliacinis mechanizmas, kuris pučia burbulą, kad už minimalų avansą gali nusipirkti butą, palaukti metus laiko, kol rinka užaugs ir parduoti brangiau, nieko beveik neinvestavęs, šiai dienai beveik neegzistuoja. Arba turi nemenką sumą palikti vystytojui, arba labai greitai suktis – ieškoti pirkėjo“, - teigia M. Mikočiūnas.

Iš kitos pusės žiūrint, NT plėtotojai nelabai gali apsisaugoti nuo spekuliacijų pačioje projekto vystymo pradžioje, vos pasirodžius naujo projekto planams, kai „gaudomi“ likvidžiausi projektai.

„Plėtotojai patys supranta, kad tik labai geidžiamo projekto ir gerų kainų atveju pirkėjas mokės 10 ar 15 procentų rezervacinio mokesčio, kol projektas tik brėžinyje. Todėl ir įveda simbolinį rezervacijos mokestį mėnesiui – dviem. Jei per tiek laiko nesugebi rasti pirkėjo, tuomet turi daryti sprendimą – arba perki pats, arba prarandi rezervacinį mokestį“, - svarsto „Capital“ ekspertas.

Siūlo alternatyvų planą užsidirbti

Norintiems užsidirbti M. Mikočiūnas siūlo kitokią alternatyvą – yra fondų, kurie vysto NT projektus ir siūlo pigiau nei rinkos kaina įsigyti turtą mokant visą sumą iškart.

„Plėtotojas traktuoja, kad esate jo projekto finansuotojas, kreditorius, kuris už pigesnę turto kainą paskolina jam pinigų. Jūs įnešate visą sumą už butą, o plėtotojas iš tų pinigų vysto projektą. Jei investuojate 50 tūkstančių eurų, po metų turtą parduodate už 60 tūkstančių ir taip uždirbate 10 tūkstančių eurų“, - patarimais dalijasi „Capital“ ekspertas ir analitikas.

 

 

V/S: 228 / 13