NT sandoris teisininko akimis. I dalis
/pexels.com

Nekilnojamojo turto rinkoje veiksmas verda: vystomi įvairiausi projektai, sudaroma daug sandorių, pasirašoma daug sutarčių. Tokioje įtemptoje situacijoje svarbu išmanyti ir įvairius teisinius klausimus, kad būtų išvengta klaidų ir finansinių nuostolių. Į dažnai kylančius klausimus atsako teisininkė Rasa Vaičekauskytė.

Svarbiausi preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties punktai

Rasa Vaičekauskytė, teisininkė, turinti daug metų teisinės praktikos ir patirties, atkreipia dėmesį, kad preliminari pirkimo-pardavimo sutartis turi būti išsami ir konkreti. „Šiandieninėje rinkoje kartais pasidaro liūdna, kai preliminari pirkimo-pardavimo sutartis telpa vos viename puslapyje: be jokių konkrečių terminų įsipareigojimams vykdyti, netgi be datos, iki kada pagrindinė sutartis turi būti pasirašyta. Dažnai nebūna aptarta, kaip, pavyzdžiui, avansas būtų įskaitomas vystytojo ar pardavėjo bankroto atveju, ar būtų galimas nukreipimas į turtą, nors tik dalelė jo būtų pastatyta, bet vis jau šis tas, o ne nepatenkintas kreditorinis reikalavimas bankroto byloje“, pasakoja teisininkė. Anot jos, sunku išskirti vieną kažkurį sutarties punktą kaip svarbiausią ar aktualiausią. Iš esmės sutartis yra sudaroma esant individualiai situacijai ir kiekvieną kartą sutartį reikia vertinti individualiai.

Teisininkė pastebi, kad pirkėjai dažnai yra susidarę klaidingą nuomonę, jog pardavėjai neatsakys į jų klausimus ar nesileis į jokias diskusijas. Taip tikrai nėra. „Tai, kad pardavėjas piktybiškai neatsakinėtų į klausimus, yra vienetiniai atvejai, ir toks jo elgesys parodo, kad gal geriau iš tokio pardavėjo ir nepirkti“, teigia Rasa Vaičekauskytė. Panašu, kad žmonės dažnai net nežino, ko paklausti pardavėjo ir kas turėtų būti įtvirtinta preliminarioje pirkimo-pardavimo sutartyje. Būna ir taip, kad pirkėjas su pardavėju kai kuriuos aspektus aptaria žodžiu ir pirkėjas būna įsitikinęs, kad taip ir bus, tačiau neretu atveju žodinį susitarimą pardavėjas „pamiršta“ arba jį interpretuoja savaip. Anot teisininkės, neturi būti taip, kad žmogus pamatęs nekilnojamojo turto objektą ar tik jo vizualizaciją, neįsigilinęs pasirašo sutartį ir tikisi, kad viskas bus gerai. „Panašu, kad gyventojai užmiršo, kas vyko 2007-2008 metais, užmiršo, kiek buvo bankrotų ir nebaigtų statybų. Galbūt todėl šiandien lengva ranka yra pasirašinėjamos NT preliminarios sutartys“, teisininkei pritaria ir NT brokeris Arūnas Pranevičius.

Teisininkei Rasai Vaičekauskytei dažnai apmaudu būna, kai žmogus pasirašo sutartį ir sumoka keliasdešimt eurų siekiantį avansą net nepasidomėjęs vystytoju. „O jų, ypatingai Vilniuje, turime įvairiausių“, tvirtina teisininkė. „Toks emocinis pirkimas yra jau ant ribos ir darosi truputėlį neramu, ar tie pirkimai bus tvarūs“. Tokį skubotą pirkėjų sprendimų priėmimą sąlygoja ir deficito jausmas, kurį sukelia mintis „jei aš dabar nenupirksiu, tai rytoj jau nebeliks, nes po manęs ateis dar penki ar šeši pirkėjai“. Prie deficito pojūčio formavimo prisideda ir žiniasklaida, vis dažniau informuodama apie išaugusį pirkėjų aktyvumą.

Jei pardavėjas nevykdo preliminarioje sutartyje numatytų sąlygų, kaip užtikrinti, kad jis ne tik grąžins sumokėtą avansą, bet ir baudą sumokės?

Teisininkė šiuo klausimu konkreti: „Jei sutartyje nėra numatyta bauda, tai niekaip jos neišsireikalausi“. Jei sutartyje bauda už įsipareigojimų nevykdymą yra numatyta, tada pirkėjui reiktų pasitelkti kantrybę ir pasiruošti bylinėtis su vystytoju. Anot Rasos Vaičekauskytės, vystytojai dažnai tokioje situacijoje priima poziciją, kad ne dėl jų kaltės įsipareigojimai nebuvo įvykdyti ir bando kaltę dalintis net ir su pačiu pirkėju. Vystytojai nėra linkę lengva ranka baudų mokėti. Paklausta, iš ko lengviau išsireikalauti sumokėti baudą – iš vystytojo ar iš fizinio asmens, teisininkė pajuokauja: „Priklauso nuo to, kas turi pinigų“. Ji paaiškina, kad pačiame procese nėra jokio skirtumo, į ką nukreipti ieškinį, tiesiog įmonės paprastai turi daugiau resursų ir pajėgumų laviruoti tame procese.

Kokios yra galimybės pirkėjui iš vystytojo ne tik atgauti sumokėtą avansą, priversti vystytoją sumokėti ne tik baudą, bet ir atlyginti patirtus finansinius ir kitus nuostolius? 

Pirmiausia teismas išsiaiškina, kokius tiesioginius nuostolius pirkėjas patyrė dėl to, kad sutartu laiku neįsikraustė į perkamą būstą, tai gali būti nuomos mokestis, sumokėtas per uždelstą laiką. Deja, vargu ar teismas imsis vertinti moralinės žalos dydį dėl uždelsto sandorio. Sudėtinga iš vystytojo išsireikalauti ir kitokio pobūdžio išlaidų kompensavimo, kaip pvz., prarastas kitas objektas ir pan, net ir einant teismo keliu.

V/S: 70 / 12