NT kainų kilimo priežastys vystytojų akimis
pixabay.com nuotr.

Kai nekilnojamojo turto (NT) pardavimo kainos auga, regis, ne metais ar mėnesiais, o dienomis, o pirkėjų domėjimasis neslūgsta, būsto pardavėjai ir vystytojai galėtų tik džiaugtis susiklosčiusia situacija ir pilnomis saujomis semti pelnus. Tačiau ne viskas taip paprasta. Ekspertų teigimu, kainų augimas yra sąlygotas ne vystytojų noro pasipelnyti, bet objektyvių priežasčių, apie kurias sutelktinio finansavimo platformos PROFITUS organizuotoje diskusijoje kalbėjo Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius.

Trūksta vystymui tinkamų sklypų

Vienas pagrindinių šių dienų iššūkių, su kuriuo susiduria vystytojai - vystyti tinkamų sklypų trūkumas. Naujas projektas gali būti vystomas arba tuščiame sklype, plyname lauke, kur nėra jokios infrastruktūros, arba sklype, kur jau stovi vienas ar keli pastatai, kuriuos tenka rekonstruoti arba griauti ir jų vietoje statyti naujus namus.

„Mieste prieiga prie laisvų tuščių sklypų yra labai apribota, nes tuos sklypus valdo privatūs savininkai arba jie yra periferijoje, o leidžia sukurti labiau ekonominio ir vidutinio segmento projektą, bet, jeigu norima eiti į brangesnį segmentą, sklypų ieškoma centrinėse miesto dalyse, kur jų praktiškai nėra”, - teigia LNTPA prezidentas M. Statulevičius. Sklypų miesto centrinėje dalyje stygių jis iliustruoja neseniai įvykusiu Vilniaus Žvėryno infekcinės ligoninės aukcionu, kai galutinė buvusios ligoninės pardavimo kaina nuo pradinio vertinimo pakilo du su puse karto - nuo 5 mln. eurų iki 12,1 mln. eurų.

Valstybinės žemės nuoma - apribojimas vystytojams

Kadangi tuščių sklypų miestų centrinėse ar kitose labiau paklausiose dalyse nebėra, vystytojams tenka pirkti senus pastatus, kurie dažniausiai stovi iš valstybės nuomojamame sklype. „Su nuomojama žeme turime jau beveik penkerius metus nesibaigiančią epopėją, darbas su vyriausybe ir Žemės ūkio ministerija, kuri yra atsakinga ir už žemės politiką mieste, ne tik regionuose”, - pasakoja M. Statulevičius.

Anot jo, vyksta nesibaigiančios diskusijos su valstybinėmis institucijomis dėl valstybinės žemės nuomos kainos, ar nuomos mokestis turėtų būti vienkartinis, ar jį galima didinti investuotojams, perkantiems senus pastatus ir vietoje jų statančius ir kuriančius kažką naujo. LNTPA prezidentas sako, kad iki šiol šios verslo sąlygos nėra iki galo aiškios ir tai yra vienas svarbiausių apribojimų NT vystytojams, norintiems vystyti naujus projektus Vilniaus, Kauno bei Klaipėdos miesto centrinėse dalyse.

Savaime suprantama, kad vystytojai turi pasiskaičiuoti projekto savikainą, kad galėtų įsivertinti rizikas ir galimą pelną. „Tačiau, kai nežinai žemės kainos, kuri sudaro apie 15 proc. projekto vertės, jau nekalbant apie infrastruktūrą, kitus statybos kaštus ir kitas dedamąsias, ir jei už ją teks susimokėti 50 proc. ar net 100 proc. jos vertės už tai, kad valstybė suteiktų teisę statyti, tai projektas natūraliai išbrangs, NT plėtotojui teks „nusikąsti” dalį maržos”, - sako vystytojus vienijančios asociacijos vadovas ir priduria, kad būtent dėl to vystytojai objektų su valstybės žemės nuoma įsigijimą vertina labai atsargiai ir priskiria rizikingiems įsigijimams.

Augantys statybų kaštai kelia galutines NT kainas

Galutinėms būsto kainoms įtaką daro ir didėjantys statybos kaštai. Pastaraisiais metais ženkliai pabrango statybos darbai. Buvo fiksuojamas net 15 proc. darbo jėgos pabrangimas. Vietiniams statybininkams išvykus dirbti į Vakarų Europą, jų vietą užėmė darbo jėga iš trečiųjų šalių - Ukrainos, Baltarusijos, Rusijos ar kitų tolimesnių šalių. Tai statytojus šiek tiek gelbėjo esančioje situacijoje.

„Paskutiniojo pusmečio realija ta, kad stipriai pabrango statybinės medžiagos. Skaičiuojama, kad bendri statybos kaštai vidutiniškai pabrango 30 proc. Brango medis, stiklas, metalai, apšiltinimo medžiagos ir kiti. Tokie iššūkiai prisideda prie to, kad galimybių NT kainai mažėti tikrai yra nedaug”, - savo įžvalgomis dalinasi M. Statulevičius.

Anot LNTPA prezidento, pasaulinėse biržose jau matosi tam tikras statybinių medžiagų kainų stabilizavimasis. Jis tikisi, kad jau netrukus sutartyse su rangovais bus galima įrašyti realias kainas ir jas kuriam laikui fiksuoti. M. Statulevičius prognozuoja, kad statybinių medžiagų mažmeninių kainų stabilizacija turėtų įvykti jau rudenį ar žiemą, jei neatsiras nenumatytų veiksnių.

„Nereikia pamiršti, kad gyvename ypatingu neapibrėžtumo metu. Kovido situacija tiesiogiai atsiliepia ekonomikai ne tik Lietuvoje, bet ir užsienio šalyse, ir kai kur gerokai stipriau nei pas mus. Kaip pandemija paveiks gamyklų darbą, Azijos rinką, kaip ji pademonstruos poreikį medžiagoms, prognozuoti sunku, bet iš to, ką matome dabar, galima sakyti, kad šioks toks atsikvėpimas horizonte yra matomas”.

Nauji mokesčiai ir biurokratiniai reikalavimai - pagalys ratuose

Statulevičius kaip faktorių, su kuriuo susiduria vystytojai ir dėl kurio taip pat kyla NT kainos, pamini ir šiais metais įsigaliojusį savivaldybių infrastruktūros plėtros įstatymą, kuriuo kiekvieno projekto plėtotojas tam tikru mokesčiu, priklausančiu nuo kvadratūros, turi prisidėti prie miesto infrastruktūros plėtros. Šį mokestį renka tiek Vilniaus, Kauno, Klaipėdos miestų, tiek ir rajonų savivaldybės. „Vilniaus mieste infrastruktūros mokestis varijuoja nuo 30 iki 50 eurų nuo kvadratinio metro, tad didesniam projektui tai tikrai jaučiama našta”, - sako LNTPA prezidentas.

Vilniaus mieste gerokai išaugo reikalavimai architektūriniams sprendimams. Miesto savivaldybė patvirtino 10 geros architektūros taisyklių, kurios tam tikrais atvejais reikalauja skelbti vietinius ar net tarptautinius konkursus ir ieškoti aukštesnio lygio architektūros. Iš esmės M. Statulevičius tai vertina teigiamai, „tiesiog dabar yra toks lūžis, kai viskas sukrenta į vieną laiką, ir kartais produktų kainas tai gali neproporcingai iškelti”.

Prie papildomų vystytojų patiriamų kaštų LNTPA vadovas pamini ir nuo šių metų liepos įsigaliojusią naująją teritorijų planavimo įstatymo redakciją, kuri reikalaus daugiau detaliųjų planų, o tai sąlygos didesnius kaštus ir ilgesnes procedūras dar projekto planavimo stadijoje.

Prognozės antrajam pusmečiui

Vystytojus vienijančios ir jiems atstovaujančios asociacijos prezidentas prognozuoja, kad antrąjį šių metų pusmetį stabilizuosis statybinių medžiagų kainos ir jau bus galima jas prognozuoti šiek tiek ilgesniam laikui. Jo nuomone, rudenį turėtų rinkoje atsirasti daugiau naujų projektų, nes nemaža dalis projektų buvo sąlyginai užšaldyti, nes vystytojai tiesiog nežinojo, už kiek jiems pavyks tuos projektus pastatyti.

NT kainų mažėjimo artimiausiu metu M. Statulevičius neprognozuoja - paprasčiausiai rinkoje tam nėra sąlygų. „Bet vat kiek jos augs - kitas klausimas”. Jo nuomone, viskas priklausys nuo to, kaip sparčiai augs gyventojų atlyginimai, kiek žmonių galės įpirkti brangstantį būstą, kiek NT pirkėjų atvyks iš užsienio valstybių. „Reziumuojant: net ir esant didelei konkurencijai  (Vilniuje šiuo metu vystoma virš 120 projektų), kol kas nematau priežasčių kalbėti apie kainų mažėjimą, tokia situacija išliks ir artimiausiu metu”.

Šaltinis: 

PROFITUS GYVAI: Nekilnojamo turto rinkos perspektyvos

  

Komentarai (0)

Komentarų dar nėra

Palikite komentarą

  1. Rašomi komentarai kaip svečiui
Attachments (0 / 3)
Share Your Location